מילון מונחים
לעיתים רוכשי דירות רבים בעידודם של מתווכים אשר מעונייניים לסגור עסקה לוחצים על הצדדים לחתום על הסכם זכרון דברים , הסכם זה אומנם משרת את המתווך מאחר ומדובר בסגירת עסקה מבחינתו והצדדים נקשרים בעסקה, מנגד הצדדים לעסקה חושפים עצמם להתחייבות לרכישה ללא שערכו בדיקות על טיב הנכס מצבו התכנוני הסדרת לוח התשלומים וכ’ו המלצתנו היא להימנע ככל האפשר מחתימה על זיכרון דברים . יש להיוועץ עם עו”ד המתמחה בעריכת חוזים ובדיקת המקרקעין טרם קניית הדירה .
הסכם שיתוף נועד להגדיר את חלקם של השותפים בנכס מקרקעין ,נכס מקרקעין אשר לא נעשה בו הסכם שיתוף יכולים להיות בו בעלים במשותף אשר לכל אחד מהשותפים יש חלק במקרקעין , בנסח הטאבו של המקרקעין יהיו רשומים מספר השותפים וחלקם היחסי בחלקת המקרקעין . רישום זה אינו קובע היכן חלקו של כל שותף אלא קובע את העובדה שישנם שותפים בנכס. הסכם שיתוף נועד להגדיר את ייחסי השותפים בנכס לרבות חלקו הפיזי של כל שותף במקרקעין בד”כ לרישום הסכם שיתוף תצורף מפה טופוגרפית אשר משקפת את החלוקה בהתאם להסכם השיתוף שנערך בין הצדדים.
חוק המקרקעין קובע כי בית משותף יירשם במרשם הבתים המשותפים מרשם זה נועד להסדיר את היחסים בין שכנים אשר מתגוררים בבית משותף דהינו בניין מגורים. רישום בית משותף נעשה ע”י המפקח על הבתים המשותפים והוא אמור להסדיר את השימוש בשטחים המשותפים של כלל השכנים .
צו קיום צוואה ניתן לאחר מותו של אדם אשר עשה צוואה בחיים בו קבע למי יינתנו נכסיו לאחר מותו . צו קיום צוואה ניתן לאחר מותו של אדם בכפוף לצוואתו בחיים
צו ירושה מנגד זהו צו שניתן כאשר המנוח לו קבע בחייו למי להעביר את נכסיו לאחר מותו. מאחר והמנוח לא קבע למי להעביר הרי שהמחוקק קבע סדר ירושה וחלוקה של עזבון של אדם כאשר לא נעשתה צוואה בחיים .
תמ”א 38 הינה תוכנית מתאר ארצית אשר נועדה לחיזוק מבנים אשר נבנו טרם שנת 1980 , בניינים אשר נבנו בתקופה זאת בד”כ נבנו שלא ע”פ התקנים המחמירים כנגד רעידות אדמה . תוכנית זאת נועדה לתת הטבות תכנוניות לייזם ע”מ שיהיה כלכלי לבצע את התוכנית . התוכנית חייבת לכלול חיזוק המבנה מפני רעדות אדמה ובתמורה מקבלים אישור לבניית מרפסת תוספת ממ”ד וכן 2.5 קומות נוספות על המבנה הקיים .
תוכנית תמ”א 38 (2) הינה תוכנית אשר במסגרתה הבניין נהרס ונבנה במקומו בנין החדש , תוכנית זאת לעיתים עדיפה מאחר והיא מאפשרת תכנון מחדש של הבניין לרבות פתרונות חנייה לדירות החדשות לרוב ייזמים מעדיפים תוכנית זאת ע”פ תמ”א 38 1 .
הסכם מכר נועד להסדיר את היחסים בין המוכר לקונה לרבות גילוי נאות לגבי מצב המקרקעין , מצבו התכנוני , חובות וזכויות בין המוכר לקונה , לוח תשלומים , הסכם המכר אמור להגן הן על המוכר והן על הקונה בעת ביצוע עסקת מקרקעין .
יפוי כח בלתי חוזר, הינו ייפוי כח אשר המוכר או הקונה מעבירים לעורך הדין המלווה את העסקה . יפוי הכח מבטיח כי והיה והקונה עמד בכל התחייבותו כלפי המוכר יהיה רשאי עורך הדין להעביר את הבעלות לידי הקונה
יפוי כח אשר ניתן לעו”ד המלווה את העסקה בו הקונה נותן לעו”ד יפויי כח בלתי חוזר המאפשר לעורך הדין למחוק הערת אזהרה אשר נרשמה במקרקעין בעקבות עסקת המכר והיה והקונה לא השלים את התחייבויתיו כלפי המוכר .
לוח התשלומים קובע את מועדי התשלום פינוי הדירה ומעד מסירת החזקה , לוח התשלומים נועד להגן על הקונה והמוכר בכך שהעסקה לא תושלם עד לאחר שנתמלאו כל התחייבותיו של ההקונה למוכר וכן להפך , ע”פ רוב התשלום האחרון יהיה כפוף לאחר תשלום כל החשבונות השוטפים החלים על הדירה כגון ארנונה גז וועד בית חשמל והיטלי עירייה.
חוק המקרקעין קובע כי לצורך ביצוע עסקה במקרקעין יש להציג בפני רשם המקרקעין אישור עירייה בתוקף , ואישורי מיסים , אישור העירייה מאשר כי לא קיימים חובות ארנונה או היטליי השבחה על המקרקעין .
היטלי השבחה הינם היטלים אשר גובה הרשות המקומיים בגין שינויי תוכניות החלים על המקרקעין , אם לאזור מסוים נוספו אחוזי הבניה אשר מותרים באותו אזור הרשות המקומים רשאית לדרוש בעת מכירת הדירה את חלקה בגין עליית שווי של המקרקעין אשר נבעו כתוצאה משינויי תוכנית מתאר מקומית.
בכל עסקת מקרקעין יישנם חבויות מיסוי על הקונה ועל המוכר כאשר על הקונה חב במס רכישה ומנגד המוכר חייב במס שבח אשר מחושב לפי שווי המכירה לעומת שווי הקניה , בכל עסקת מקרקעין חייבים להגיש אישורי תשלום מיסים או אישור על פטור ממיסים אלו בלי אישורים אלו לא יהיה ניתן להעביר את המקרקעין בין המוכר לקונה .
עסקת קומבינציה לרוב מתקיימת בין בעלי קרקע לקבלן מבצע . עסקת קומבינציה היא עסקה בה מתחייב הקבלן לבנות על מקרקעין בנין ותמורה לכך הוא יהיה זכאי למספר יחידות דירות בבניין, עם חתימה על עסקת קומבנציה הקבלן ישעבד את הקרקע לזכותו וזאת ע”מ להבטיח את קבלת התמורה בגין הבניה , בעלי הקרקע מנגד מקבלים ערבויות מהקבלן , ערבויות אלו יכולים להיות ע”י בנק מלווה של הפרויקט או שיעבוד מניות חברה או בטוחות אחרות אשר הקבלן מבטיח לבעלי הקרקע.
קבוצת רכישה הינה קבוצת רוכשים אשר קונים קרקע במשותף לאחר קנית הקרקע חברי הקבוצה מאתרים קבלן אשר מבצע את הפרויקט לשביעות רצונם של החברים . קבוצת רכישה נועדה להוזיל עלויות ייזום של הבניה , לקבוצת רכישה ישנם סיכונים כאשר לחברים תהיה בעיה להשלים את התשלומים במהלך הבניה לכן מקובל טרם תחילת הבניה לקבל ליווי פיננסי לפרויקט אשר לרוב ניתן ע”י תאגיד בנקאי אשר מתחייב לתת גב כלכלי בכל תקופת הבניה עד למסירת הדירות לחברי הקבוצה.
ליווי בנקאי הינו חשבון סגור אשר נועד לתשלום הוצאות הבניה בפרויקט ספציפי . מאחר והיו בעבר מקרים בהם קבלנים היו גוררים אשראי מפרויקט אחד למשנהו ובכך היו חושפים את הרוכשים למצב בו הם משלמים לפרויקט אבל הכסף משמש לצרכים אחרים של הקבלן המבצע . ליווי הבנקאי יוצר חשבון סגור לאותו פרויקט ומבטיח את הכסף בכך שיש ערבות בנקאית לכך שהכסף משמש לצורכי הפרויקט .
החוק קובע כי לא ניתן לגבות יותר מ7% מערך הדירה ללא מתן ערבות בנקאית לכסף , ערבות הבנקאית באה להבטיח את כספת של הרוכשים אל מול הוצאותיו של הייזם או הקבלן המבצע .
מהי דירה יחידה לצרכי מס רכישה?
אדם נחשב לבעלים של דירה ככל ורשומה על שמו דירה ואו לפחות מעל שליש דירה.
מה ההבדל בין רכישה על הנייר מקבלן לבניית דירה באופן עצמאי על קרקע שרכשנו?
רוכש קרקע שנמצא בהליך בניית דירה על הקרקע שרכש לא יחשב לבעלים של דירה לצורך חבות במס רכישה ככל וירכוש נכס נוסף. וזאת בניגוד לרוכש דירה מקבלן על הנייר. גם במצב שהקבלן לא התחיל לבנות יחשב הרוכש לבעלים של דירה ויחוב במס רכישה מלא ככל וירכוש נכס נוסף.
