בפרויקט פינוי־בינוי יש לכל צד אינטרסים משלו. ליזם יש עורכי דין, שמאים ויועצים שמייצגים אותו. בעלי הדירות, שמוסרים ליזם את הנכס החשוב ביותר שלהם לכמה שנים, צריכים ייצוג משפטי שעומד לצידם בלבד. במאמר הזה נסביר מה תפקידו של עורך הדין של בעלי הדירות, איך בוחרים אותו ומי בדרך כלל משלם.
למה לא מספיק עורך הדין של היזם?
עורך הדין של היזם מחויב ליזם. גם כשהוא מקצועי והוגן, הוא לא יכול לייעץ לבעלי הדירות איך לשפר את התנאים שלהם או להזהיר אותם מפני סיכונים שהיזם לוקח על עצמו. עורך דין מטעם בעלי הדירות בוחן את ההצעה ואת ההסכם מנקודת המבט שלהם, ומנהל משא ומתן מול היזם.
איך בוחרים עורך דין לבעלי הדירות?
- הבחירה צריכה להיות של בעלי הדירות. בדרך כלל נציגות שנבחרה מטעם הבניין מראיינת כמה משרדים ומביאה המלצה לאסיפת בעלי הדירות.
- ניסיון בהתחדשות עירונית. כדאי לשאול באילו פרויקטים המשרד ליווה, באיזה שלב הם נמצאים, ומי בפועל יטפל בתיק.
- היעדר ניגוד עניינים. חשוב לוודא שעורך הדין אינו מייצג באותו זמן את היזם או גורם הקשור אליו.
- זמינות. בפרויקט עם עשרות בעלי דירות יש צורך באסיפות, בפגישות אישיות ובמענה לשאלות לאורך שנים.
מי משלם את שכר הטרחה?
ברוב הפרויקטים נהוג שהיזם נושא בשכר הטרחה של עורך הדין של בעלי הדירות, כחלק מהעלויות של הפרויקט. חשוב שהדבר יוסדר בהסכם, ושההתקשרות עצמה תהיה בין עורך הדין לבין בעלי הדירות, כך שברור לכולם מי הלקוח. כדאי גם לברר מה קורה לשכר הטרחה אם הפרויקט לא יוצא לפועל.
מה עושה עורך הדין לאורך הפרויקט?
- מלווה את בחירת היזם, ולעיתים מכרז יזמים מסודר. ראו איך בוחרים יזם לפינוי בינוי.
- מנהל משא ומתן על ההסכם: דירת התמורה, שכר הדירה, הבטוחות ולוחות הזמנים.
- בודק את הערבויות והבטוחות לפני הפינוי.
- מסביר לכל בעל דירה את ההסכם, כולל מצבים מיוחדים כמו משכנתה, ירושה או בעלים מבוגרים.
- מלווה את הבנייה, מסירת הדירות ורישום הזכויות בטאבו.
מתי לפנות?
מוקדם ככל האפשר, רצוי עוד לפני שבעלי הדירות חותמים על מסמך כלשהו, גם אם הוא נקרא "מכתב כוונות" או "הסכם עקרונות". מסמכים מוקדמים עלולים לכבול את בעלי הדירות ליזם מסוים. על כך במאמר מארגנים והסכמים מוקדמים.
איך ממשיכים מכאן?
כל פרויקט פינוי־בינוי שונה: מצב הבניין, היזם, התוכנית ובעלי הדירות עצמם. במשרד פז ישראל ושות׳ אנחנו מייצגים בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית, בוחנים את ההצעה ואת ההסכם ומלווים את הנציגות לאורך כל הדרך. למידע נוסף ראו את עמוד עורך דין פינוי בינוי, או צרו איתנו קשר לתיאום פגישה בתל אביב, בירושלים או במודיעין.
המידע במאמר כללי, נכון למועד כתיבתו, ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לבדיקה של הנסיבות הספציפיות.