ליווי משקיעים בישראל ובקפריסין
ליווי משקיעים בנדל״ן
משקיע נדל״ן קונה נכס כדי להרוויח ממנו: משכר דירה, מעליית ערך או משניהם. כדי שההשקעה תעבוד, צריך לבדוק לפני החתימה את מצב הזכויות, את החוזה, את המיסוי ואת היכולת למכור את הנכס בעתיד. במשרד פז ישראל ושות׳ אנחנו מלווים שלושה סוגי משקיעים:
- משקיעים בנדל״ן בישראל: דירה להשקעה, דירה מקבלן, נכס מניב או השקעה משותפת.
- ישראלים שקונים נכס בקפריסין: בדיקת הנכס והיזם, החוזה ורישום הזכויות, בתיאום עם עורך דין מקומי בקפריסין.
- משקיעים מחו״ל שקונים בישראל: תושבי חוץ ועולים שקונים מרחוק, כולל ייפוי כוח, העברת כספים ומיסוי.
משקיעים בנדל״ן בישראל
על דירה להשקעה משלמים מס רכישה גבוה יותר. נכון לשנת 2026 השיעור הוא 8% על השווי עד כ־6.06 מיליון ₪ ו־10% על החלק שמעבר לכך, לפי הוראת שעה שתוקפה עד סוף 2026. לכן כדאי לבדוק מראש אם אתם זכאים למדרגות של דירה יחידה, ואם לא, לכלול את המס בחישוב התשואה. פירוט במדריך למס רכישה.
אנחנו בודקים את הזכויות בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל, היתרים וחריגות בנייה, שעבודים והיטל השבחה, מנהלים משא ומתן על החוזה ומלווים עד רישום הזכויות. ברכישה מקבלן בודקים גם את הבטוחות לפי חוק המכר ואת לוח התשלומים, כמו שמפורט במדריך עורך דין לרוכשי דירה מקבלן. ראו גם דירה להשקעה בישראל: מה לבדוק לפני שקונים.
ישראלים שמשקיעים בנדל״ן בקפריסין
קפריסין קרובה, חברה באיחוד האירופי, ועסקים מתנהלים בה באנגלית, ולכן ישראלים רבים קונים בה דירות להשקעה. שוק הנדל״ן שם פועל לפי דין אחר: מי שאינו אזרח האיחוד האירופי צריך היתר רכישה, את חוזה המכר מפקידים במשרד רישום המקרקעין, ובפרויקטים חדשים הקרקע משועבדת לא פעם לבנק של היזם עד שמונפק טאבו נפרד לדירה.
אנחנו מלווים את הצד הישראלי של העסקה ועובדים בתיאום עם עורך דין מקומי בקפריסין, שאחראי לבדיקות ולרישום לפי הדין הקפריסאי. אנחנו עוברים איתכם על החוזה, מוודאים שנבדקו השעבודים וההיתרים, שהחוזה הופקד ושהתשלומים עוברים לחשבון הנכון, ומתאמים את הדיווח לרשות המסים בישראל. ראו קניית דירה בקפריסין: המדריך המשפטי למשקיע הישראלי.
משקיעים מחו״ל שקונים בישראל
תושב חוץ יכול לקנות דירה בישראל, אבל ככלל ישלם מס רכישה כמו על דירה נוספת. בקרקע בניהול רשות מקרקעי ישראל ייתכן שיידרש אישור להעברת הזכויות לזר. עסקה מרחוק נעשית בדרך כלל בייפוי כוח שנחתם בחו״ל עם אפוסטיל או בקונסוליה, והבנק ידרוש מסמכים על מקור הכספים. אנחנו מלווים את העסקה מתחילתה ועד הרישום, כך שלא צריך להגיע לכל שלב בעצמכם. ראו משקיע מחו״ל שקונה דירה בישראל.
איך מתנהל הליווי
- פגישת היכרות: מטרות ההשקעה, תקציב, מימון ומעמד המס שלכם.
- בדיקת הנכס, המוכר או היזם, והזכויות הרשומות.
- משא ומתן על החוזה, ותיאום עם יועץ המס, עם יועץ המשכנתאות, ובקפריסין עם עורך הדין המקומי.
- חתימה, תשלומים ורישום הזכויות.
- אחרי הרכישה: חוזי שכירות, דיווחים, ובהמשך מכירה.
מדריכים למשקיעי נדל״ן בישראל ובקפריסין
- קניית דירה בקפריסין: המדריך המשפטי למשקיע הישראלי
- טאבו בקפריסין: Title Deed, משכנתת יזם והפקדת החוזה
- מיסוי נדל״ן בקפריסין: מע״מ, אגרות, מס על שכירות ומס רווחי הון
- מיסוי בישראל על דירה בחו״ל: שכירות, מכירה ודיווח
- תושבות קבע בקפריסין דרך השקעה בנדל״ן
- נדל״ן בצפון קפריסין: הסיכונים המשפטיים לקונה
- דירה להשקעה בישראל: מה לבדוק לפני שקונים
- משקיע מחו״ל שקונה דירה בישראל: עסקה מרחוק צעד אחר צעד
שאלות נפוצות
האם ישראלי יכול לקנות דירה בקפריסין?
כן. מי שאינו אזרח של מדינה באיחוד האירופי צריך היתר רכישה לפי חוק רכישת מקרקעין (זרים), שניתן בדרך כלל לנכס מגורים אחד. מי שמחזיק דרכון של מדינה באיחוד אינו צריך היתר.
האם המשרד מטפל גם בצד הקפריסאי של העסקה?
אנחנו מלווים את הצד הישראלי של העסקה ועובדים בתיאום עם עורך דין מקומי בקפריסין, שאחראי לבדיקות ולרישום לפי הדין הקפריסאי.
מה ההגנה החשובה ביותר בקניית דירה חדשה בקפריסין?
הפקדת חוזה המכר במשרד רישום המקרקעין בתוך שישה חודשים מהחתימה, ותשלום לחשבון ההלוואה של היזם בבנק, עם התחייבות של הבנק לשחרר את הדירה כשישולמו 95% מהמחיר.
האם משלמים מס בישראל על דירה בקפריסין?
כן. תושב ישראל חייב במס על שכר דירה ועל רווח ממכירה בחו״ל. במסלול הרגיל מקבלים זיכוי על המס ששולם בקפריסין. בין ישראל לקפריסין אין אמנה למניעת כפל מס.
כמה מס רכישה משלמים על דירה להשקעה בישראל?
נכון לשנת 2026: 8% על השווי עד כ־6.06 מיליון ₪ ו־10% על החלק שמעבר לכך, לפי הוראת שעה שתוקפה עד סוף 2026.
האם תושב חוץ יכול לקנות דירה בישראל בלי להגיע לארץ?
כן, באמצעות ייפוי כוח שנחתם בחו״ל עם אפוסטיל או בקונסוליה הישראלית. תושב חוץ משלם בדרך כלל מס רכישה כמו על דירה נוספת.