כן, אפשר לעשות הסכם ממון על דירה שנרכשה לפני הנישואין. ההסכם יכול לקבוע מראש למי שייכת הדירה, איך מתחלקים בתשלומי המשכנתה והשיפוצים, ומה קורה אם מוכרים את הדירה או נפרדים. כדאי לנסח אותו לפי העובדות של כל מקרה, ולא בנוסח כללי.
כשלאחד מבני הזוג יש דירה עוד לפני תחילת הקשר, השאלה אינה רק על שם מי היא רשומה. במהלך החיים המשותפים ייתכנו תשלומי משכנתה, שיפוץ, השכרה, מעבר לדירה אחרת והשקעה של שני הצדדים בנכס. הסכם ממון מותאם יכול להסדיר מראש כיצד בני הזוג מבקשים להתייחס למצבים האלה. התשובה תלויה בנסיבות ובדין החל, ולכן אין נוסח אחד שמתאים לכולם.אילו פרטים כדאי לברר לפני ניסוח ההסכם?
נקודת המוצא היא תמונה מדויקת של הזכויות וההתחייבויות: מועד רכישת הדירה, אופן רישום הזכויות, יתרת המשכנתה, מקורות המימון ותשלומים שבוצעו או צפויים להתבצע. חשוב לברר גם אם הדירה תשמש למגורים משותפים, תושכר או תימכר. העובדות האלה מסייעות לנסח הסכמות בהירות ולא להסתפק במשפט כללי כמו „הדירה תישאר של מי שרכש אותה”.מה קורה אם משלמים יחד משכנתה או משפצים את הדירה?
שיתוף בהוצאות עשוי ליצור ציפיות שונות אצל בני הזוג. אפשר לבחון בהסכם כיצד יתועדו תשלומים לקרן המשכנתה, השקעות בשיפוץ או הוצאות משמעותיות אחרות, ומה תהיה משמעותם במקרה של פרידה. אין להניח שכל תשלום יוצר בהכרח בעלות בנכס, וגם אין להניח שהרישום לבדו פותר כל מחלוקת. את הניסוח יש להתאים למקורות הכסף ולהסכמות בפועל.ומה אם מוכרים את הדירה וקונים אחרת?
שינוי הנכס לאורך השנים הוא אחד המצבים שכדאי לחשוב עליהם מראש. בהסכם ניתן לדון בתמורת המכירה, בכספים שיתווספו לרכישת דירה חלופית, ברישום הדירה החדשה ובדרך ההתחשבנות בין בני הזוג. כך ניתן לצמצם אי־בהירות גם אם הנכס המקורי כבר אינו בבעלותם.האם צריך לאשר את הסכם הממון?
יש לבחון את מסלול האישור או האימות המתאים למועד עריכת ההסכם ולמעמד בני הזוג. בהסכם ממון בין בני זוג נשואים, ובבקשה לאישורו בבית המשפט, יש חשיבות לכך שההסכמות יובנו ויאושרו כנדרש. הרשות השופטת מפרטת את הליך הבקשה לאישור הסכם ממון. אישור שיפוטי מעניק להסכם תוקף של פסק דין, אך אין פירושו שלא תיתכן לעולם מחלוקת או טענה משפטית בעניינו.מה קובע החוק כשאין הסכם?
לפי חוק יחסי ממון בין בני זוג, נכס שהיה לאחד מבני הזוג ערב הנישואין אינו נכלל באיזון המשאבים. לכאורה, דירה שנרכשה לפני החתונה נשארת של מי שרכש אותה.
בפועל התמונה מורכבת יותר. בתי המשפט הכירו במקרים מסוימים בזכויות של בן הזוג השני גם בדירה כזו, בעיקר כשמדובר בדירת המגורים של המשפחה וכשהוכחו נסיבות נוספות מעבר לעצם הנישואין. דוגמאות לנסיבות כאלה הן שיפוץ משמעותי מכספים משותפים, פירעון משותף של המשכנתה לאורך שנים או התנהגות שמעידה על כוונה לשתף. הסכם ממון מאפשר לקבוע את התשובה מראש, במקום להשאיר אותה להכרעה שיפוטית.
הסכם ממון ומשכנתה: מה חשוב לדעת?
הסכם ממון מחייב את בני הזוג בינם לבין עצמם. הוא אינו משנה את ההתחייבויות כלפי הבנק: מי שחתום על הלוואת המשכנתה ממשיך להיות חייב בה, גם אם ההסכם קובע חלוקה אחרת בין בני הזוג.
לכן כדאי להתייחס בהסכם לכמה שאלות מעשיות:
- מי משלם את ההחזר החודשי, ומאיזה חשבון.
- האם תשלום של בן הזוג שאינו הבעלים מקנה לו חלק בדירה, זכות להחזר כספי או שאינו מקנה זכות.
- מה קורה אם ממחזרים את המשכנתה או מגדילים אותה.
- איך מתחשבנים אם הדירה נמכרת לפני סיום ההלוואה.
אם הבנק מבקש מבן הזוג שאינו הבעלים לחתום על מסמכים, כדאי לוודא שהם מתיישבים עם מה שנקבע בהסכם.
דירה שקונים יחד, כשכל אחד מביא סכום אחר
כשבני הזוג קונים דירה יחד אבל ההון העצמי אינו שווה, אפשר לקבוע בהסכם שכל אחד יקבל תחילה את הסכום שהשקיע, ורק היתרה תתחלק. אפשרות אחרת היא לקבוע חלוקה באחוזים שאינה שווה. חשוב שהרישום בטאבו וההסכם יתאימו זה לזה, כדי שלא ייווצר פער בין הרשום לבין המוסכם.
כסף מההורים: מתנה, הלוואה או השקעה?
הורים רבים עוזרים לילדיהם ברכישת דירה, והשאלה למי ניתן הכסף עולה בדרך כלל רק בפרידה. בהסכם אפשר לקבוע אם הסכום ניתן לאחד מבני הזוג בלבד או לשניהם, ואם הוא מתנה או הלוואה שיש להחזיר. כדאי גם לתעד את ההעברה מול ההורים עצמם, במסמך קצר שמתאר את מהות הכסף.
דירה שצפויה להתקבל בירושה או במתנה
נכסים שהתקבלו בירושה או במתנה במהלך הנישואין אינם נכללים באיזון המשאבים לפי החוק. הקושי מתחיל כשהנכס מתערבב ברכוש המשותף, למשל כשמוכרים דירה שהתקבלה בירושה ומשקיעים את התמורה בדירת המגורים. בהסכם אפשר לקבוע שהנכס, וגם כל נכס שיבוא במקומו, יישארו של מי שקיבל אותם.
מה כדאי שיופיע בסעיף הדירה?
- זיהוי מדויק של הדירה ושל הזכויות בה.
- מצב המשכנתה במועד החתימה ומי נושא בתשלומים.
- דין ההשקעות בשיפוץ ובהשבחה.
- דין עליית הערך של הדירה לאורך השנים.
- דין דמי השכירות, אם הדירה מושכרת.
- מה קורה אם הדירה נמכרת ונרכשת אחרת במקומה.
- מי ממשיך לגור בדירה בזמן פרידה, ולכמה זמן.
הסכם ממון אינו צוואה. מה שיקרה לדירה לאחר פטירה מוסדר בצוואה, וכדאי לוודא ששני המסמכים מתיישבים זה עם זה.
שאלות נפוצות על הסכם ממון ודירה
האם דירה שקניתי לפני החתונה נשארת שלי גם בלי הסכם ממון?
לפי החוק, נכס מלפני הנישואין אינו נכלל באיזון המשאבים. עם זאת, בנסיבות מסוימות בתי המשפט הכירו בזכויות של בן הזוג השני בדירת המגורים, ולכן הסכם ממון הוא הדרך להבטיח ודאות.
בן הזוג שלי משתתף בתשלומי המשכנתה. האם הוא מקבל חלק בדירה?
לא באופן אוטומטי, אבל תשלומים משותפים לאורך זמן יכולים לשמש בסיס לטענה לזכויות. בהסכם אפשר לקבוע מראש מה המשמעות של התשלומים האלה.
האם הסכם ממון מחייב את הבנק שנתן את המשכנתה?
לא. ההסכם מחייב את בני הזוג בינם לבין עצמם, וההתחייבות כלפי הבנק נשארת לפי מסמכי ההלוואה.
אפשר לעשות הסכם ממון על דירה גם אחרי החתונה?
כן. אחרי הנישואין ההסכם מאושר בבית המשפט לענייני משפחה, ולא אצל נוטריון.
יש נוסח מוכן של הסכם ממון על דירה?
אין נוסח אחד שמתאים לכולם. ההסכם צריך לשקף את הנתונים של הדירה, של המשכנתה ושל בני הזוג, ונוסח כללי עלול להשאיר שאלות חשובות בלי תשובה.
למי מתאים ליווי משפטי בנושא?
הסוגיה רלוונטית במיוחד כשיש דירה קודמת, משכנתה פעילה, השקעה של שני הצדדים, ילדים מקשר קודם או כוונה לרכוש נכס חלופי. עורך דין להסכם ממון יכול למפות את הנתונים, להציע ניסוח שמתייחס לתרחישים המעשיים ולבדוק את מסלול האישור המתאים. משרד פז ישראל ושות׳ מלווה בני זוג בעריכת הסכמים אישיים וברורים.לשאלות על דירה קיימת והסכם ממון, פנו למשרדנו לקבלת ייעוץ המתאים לנסיבות שלכם. להרחבה, ראו גם את המאמר על עריכת הסכם ממון.לסקירה כללית של הנושא, כולל מועד האישור ושאלות נפוצות, אפשר לקרוא גם בעמוד הסכם ממון.לפגישה בנושא הסכם ממון אפשר להגיע לסניפים שלנו בתל אביב, בירושלים ובמודיעין. מידע מלא נמצא בעמוד הסכם ממון.