זכויות בנכס שאינו רשום בטאבו: מה בודקים לפני עסקת מקרקעין?
לא כל נכס בישראל רשום באותו אופן. לצד דירות וקרקעות הרשומות בלשכת רישום המקרקעין, קיימים נכסים שפרטי הזכויות בהם מתנהלים גם אצל רשות מקרקעי ישראל או גורם רישום אחר. היעדר רישום מלא בטאבו אינו אומר בהכרח שלא ניתן לבצע עסקה, אבל הוא מחייב להבין היטב אילו זכויות מועברות וכיצד ניתן להגן עליהן ולרשום אותן.
מה ההבדל בין נסח טאבו לאישור זכויות?
נסח רישום מקרקעין משקף את המידע הרשום בפנקסי המקרקעין לגבי נכס הרשום בהם. לגבי נכס המנוהל ברשות מקרקעי ישראל, ייתכן שיידרש אישור זכויות של רמ״י או מסמך רלוונטי אחר. לפי רמ״י, אישור הזכויות עשוי לכלול תיאור מקרקעין, בעלי זכויות, מהות זכויות, שעבודים והערות. המסמך הנכון נקבע לפי מצב הרישום של הנכס.
מדוע בודקים את רצף הזכויות?
בעסקה יש להבין לא רק את זהות המוכר אלא גם כיצד הגיעו אליו הזכויות, האם הזכויות הועברו ונרשמו כנדרש, ומה חסר להשלמת הרישום. לעיתים יש פער בין הסכם רכישה קודם, אישורי הגורם המנהל והרישום הקיים. פער כזה אינו בהכרח שולל עסקה, אך הוא עשוי להשפיע על המסמכים, הזמנים וההגנות שיש להסדיר לפני חתימה.
אילו התחייבויות ומגבלות חשוב לזהות?
יש לבחון לפי סוג הזכות והנכס האם קיימים שעבודים, משכנתאות, עיקולים, הערות, דרישות להסכמה להעברה או התחייבויות כלפי גורמים אחרים. גם הנתונים התכנוניים והשימוש בפועל חשובים לעסקה. רשימה כללית אינה מחליפה בדיקה של המסמכים העדכניים ושל הנכס המסוים.
איך מגנים על הרוכש עד לרישום הזכויות?
אמצעי ההגנה משתנים לפי מקום הרישום ומסמכי העסקה. כאשר הדבר אפשרי ומתאים, ניתן לבחון רישום הערת אזהרה; השירות הממשלתי לרישום הערת אזהרה מפרט את סוגי ההערות שניתן לרשום בפנקסי המקרקעין. במקרים אחרים יש לבחון מנגנונים חוזיים ורישומיים מתאימים. יש לתאם את הגנות הרוכש עם מועדי התשלום והעברת החזקה.
מה עושים לפני שמתחייבים לעסקה?
ממפים את אופן רישום הנכס, אוספים את המסמכים העדכניים, בודקים את רצף הזכויות ואת המגבלות, ומגדירים בהסכם מי אחראי לכל אישור ופעולת רישום. אם מתוכנן מימון בנקאי, כדאי לברר מראש גם את דרישות הגוף המממן. ליווי משפטי ממוקד בשלב המוקדם עשוי למנוע עיכובים וחוסר ודאות בהמשך.
משרד פז ישראל ושות׳ מלווה עסקאות מקרקעין בהתאם למצב הזכויות של כל נכס. לבחינה של נכס שאינו רשום בטאבו, פנו למשרדנו. למידע נוסף על ליווי רוכשים ראו את המאמר על רכישת דירה ועסקאות נדל״ן.