תושב ישראל חייב במס על הכנסותיו מכל העולם, כולל שכר דירה ורווח ממכירת דירה בקפריסין, ביוון או בכל מקום אחר. המס בחו״ל לא פוטר מהדיווח בישראל.
שכר דירה מחו״ל: שני מסלולים
- מסלול 15%: מס של 15% על שכר הדירה ברוטו, בניכוי פחת בלבד. אין ניכוי הוצאות ואין זיכוי על המס ששולם בחו״ל.
- מסלול רגיל: מס לפי המדרגות השוליות, אחרי ניכוי הוצאות כמו ריבית, תחזוקה ופחת, ועם זיכוי על המס ששולם במדינה שבה נמצאת הדירה.
כשהמס בחו״ל משמעותי, המסלול הרגיל עשוי להיות זול יותר בגלל הזיכוי. כשהמס בחו״ל נמוך, מסלול 15% פשוט יותר. את ההשוואה עושים עם רואה חשבון לפני הגשת הדוח.
מכירת דירה בחו״ל
רווח ממכירת דירה בחו״ל חייב בישראל במס רווח הון, בדרך כלל בשיעור של 25%, עם זיכוי על מס רווח ההון ששולם בחו״ל. הפטורים של חוק מיסוי מקרקעין, כמו פטור לדירת מגורים יחידה, חלים על דירות בישראל ולא על דירה בחו״ל.
חובת דיווח
- מי שיש לו הכנסה משכירות בחו״ל חייב בדרך כלל בהגשת דוח שנתי.
- תושב ישראל שהנכסים שלו בחו״ל עוברים סכום שנקבע בחוק (כ־2 מיליון ₪) חייב לדווח עליהם.
- מידע על חשבונות בנק בחו״ל עובר לרשות המסים בישראל במסגרת הסכמי חילופי מידע בין מדינות.
החשבון הכולל
כשמחשבים תשואה מדירה בחו״ל, צריך להוריד את המס במדינה שבה נמצאת הדירה, את המס בישראל, את עלויות הניהול ואת שערי ההמרה. על המסים בקפריסין עצמה ראו מיסוי נדל״ן בקפריסין.
איך ממשיכים מכאן?
במשרד פז ישראל ושות׳ אנחנו מלווים משקיעים בנדל״ן בישראל, ישראלים שקונים נכס בקפריסין ומשקיעים מחו״ל שקונים בישראל: בדיקת הנכס והמוכר, משא ומתן על החוזה, ליווי עד הרישום ותיאום מול יועצי המס. בעסקאות בקפריסין אנחנו עובדים בתיאום עם עורך דין מקומי בקפריסין. למידע נוסף ראו את עמוד ליווי משקיעים בנדל״ן, או צרו איתנו קשר לתיאום פגישה בתל אביב, בירושלים או במודיעין.
המידע במאמר כללי, נכון למועד כתיבתו, ואינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. הדין בקפריסין נבדק בכל עסקה מול עורך דין מקומי.