בעלי דירות בבניינים ישנים שומעים שלושה מונחים: תמ״א 38, חלופת שקד ופינוי־בינוי. כולם עוסקים בהתחדשות עירונית, אבל הם שונים בהיקף, במסלול האישור ובמה שבעלי הדירות מקבלים.
תמ״א 38
תמ״א 38 הייתה תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, בשני מסלולים: חיזוק ותוספת בנייה (38/1), והריסה ובנייה מחדש של בניין בודד (38/2). התוכנית הגיעה לסיום, וההיתרים לפיה מוגבלים לפרויקטים שעמדו בלוחות הזמנים שנקבעו או לרשויות שהאריכו אותה בתנאים. אם יש לכם פרויקט תמ״א שכבר בתהליך, כדאי לבדוק מול הרשות המקומית מה מעמדו.
חלופת שקד
חלופת שקד היא המסלול שנועד להחליף את תמ״א 38 בבניינים בודדים. במסגרתה הרשות המקומית רשאית לאשר תוספת זכויות בנייה להריסה ובנייה מחדש, בהתאם למדיניות שלה ולתכנון השכונה. בניגוד לתמ״א 38, היקף הזכויות אינו קבוע מראש באופן אחיד, והוא תלוי בהחלטות הוועדה המקומית. לכן חשוב לברר מה מדיניות העירייה שלכם.
פינוי־בינוי
פינוי־בינוי הוא פרויקט רחב יותר, שבדרך כלל כולל מתחם של כמה בניינים ותוכנית חדשה לאזור כולו: הריסת הבניינים הקיימים ובניית בניינים חדשים, לעיתים גם שטחים ציבוריים, כבישים וגנים. התהליך ארוך יותר, אבל הוא מאפשר תכנון מחדש של השכונה.
מה ההבדלים העיקריים?
- היקף: בניין בודד בתמ״א ובחלופת שקד, מתחם בפינוי־בינוי.
- אישור: בפינוי־בינוי נדרשת תוכנית מפורטת; בחלופת שקד הזכויות נקבעות לפי החלטות הרשות המקומית.
- זמנים: פינוי־בינוי נמשך בדרך כלל יותר זמן בשלב התכנון.
- רוב נדרש: יש כללים שונים לכל מסלול. על פינוי־בינוי ראו רוב נדרש בפינוי בינוי.
מה מתאים לבניין שלכם?
זה תלוי במיקום, בגודל המגרש, בתוכניות החלות על האזור ובמדיניות העירייה. כדאי להתחיל בבדיקה תכנונית ומשפטית לפני שמתחייבים ליזם או למסלול מסוים.
איך ממשיכים מכאן?
כל פרויקט פינוי־בינוי שונה: מצב הבניין, היזם, התוכנית ובעלי הדירות עצמם. במשרד פז ישראל ושות׳ אנחנו מייצגים בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית, בוחנים את ההצעה ואת ההסכם ומלווים את הנציגות לאורך כל הדרך. למידע נוסף ראו את עמוד עורך דין פינוי בינוי, או צרו איתנו קשר לתיאום פגישה בתל אביב, בירושלים או במודיעין.
המידע במאמר כללי, נכון למועד כתיבתו, ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לבדיקה של הנסיבות הספציפיות.