מי שקונה דירה בקפריסין משלם מסים בשלושה שלבים: ברכישה, בזמן ההחזקה וההשכרה, ובמכירה. בנוסף, תושב ישראל מדווח ומשלם מס גם בישראל, כמו שמוסבר במיסוי בישראל על דירה בחו״ל.
ברכישה
- מע״מ: על דירה חדשה מיזם, 19%. השיעור המופחת של 5% מיועד לדירת מגורים עיקרית בתנאי שטח ומחיר, ולא לדירה להשקעה.
- אגרת העברה: בדירה שאינה חייבת במע״מ, למשל יד שנייה, משלמים אגרה מדורגת של 3%, 5% ו־8% לפי שווי, עם הנחה קבועה של 50%.
- מס בולים: בוטל מ־1 בינואר 2026.
בזמן ההשכרה
- מס הכנסה בקפריסין על שכר הדירה, לפי מדרגות, עם ניכוי של 20% מההכנסה ברוטו והוצאות כמו ריבית ותחזוקה.
- GHS, דמי ביטוח בריאות של 2.65% משכר הדירה, שחלים גם על מי שאינו תושב קפריסין.
- ארנונה ומסים עירוניים, שמשתנים לפי הרשות המקומית.
במכירה
על הרווח במכירת נדל״ן בקפריסין חל מס רווחי הון של 20%. מחשבים את הרווח לאחר התאמה לאינפלציה ובניכוי הוצאות מותרות, ויש פטורים אישיים מוגבלים לאורך החיים.
אין אמנת מס בין ישראל לקפריסין
לישראל ולקפריסין אין אמנה למניעת כפל מס. קפריסין ממסה כמדינה שבה נמצא הנכס, וישראל ממסה את התושב שלה ונותנת, בדרך כלל, זיכוי על המס ששולם בקפריסין. בגלל זה הבחירה במסלול המס בישראל משפיעה מאוד על השורה התחתונה.
מה עושים בפועל
לפני הרכישה מבקשים מעורך הדין המקומי ומיועץ מס תחשיב של כל העלויות, כולל מע״מ ואגרות, ומחליטים אם לקנות כיחיד, בשותפות או דרך חברה. לכל מבנה יש השלכות מס בשתי המדינות.
איך ממשיכים מכאן?
במשרד פז ישראל ושות׳ אנחנו מלווים משקיעים בנדל״ן בישראל, ישראלים שקונים נכס בקפריסין ומשקיעים מחו״ל שקונים בישראל: בדיקת הנכס והמוכר, משא ומתן על החוזה, ליווי עד הרישום ותיאום מול יועצי המס. בעסקאות בקפריסין אנחנו עובדים בתיאום עם עורך דין מקומי בקפריסין. למידע נוסף ראו את עמוד ליווי משקיעים בנדל״ן, או צרו איתנו קשר לתיאום פגישה בתל אביב, בירושלים או במודיעין.
המידע במאמר כללי, נכון למועד כתיבתו, ואינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. הדין בקפריסין נבדק בכל עסקה מול עורך דין מקומי.