רוב נדרש בפינוי בינוי: כמה חתימות צריך ומה דינו של דייר סרבן?

שאלת הרוב היא אחת השאלות הראשונות שעולות בכל בניין שבוחן פינוי־בינוי. החוק לא מחייב הסכמה של כל בעלי הדירות כדי להתקדם, אבל הוא גם לא מאפשר להתעלם מבעל דירה שמסרב. חוק פינוי ובינוי (פיצויים) קובע איזה רוב נדרש כדי שבעלי הדירות שהסכימו יוכלו לפנות לבית המשפט נגד מי שמסרב באופן לא סביר.

מהו הרוב הנדרש?

לפי הנוסח הנוכחי של החוק, כפי שמוצג באתר "כל זכות", בבניין אחד נדרשת הסכמה של בעלי שני שלישים לפחות מהדירות. במתחם שכולל כמה בניינים נדרשים שני שלישים מכלל הדירות במתחם, וגם שני שלישים בכל בניין. בבניין של 4 או 5 דירות הדרישה היא שלוש דירות, ובלבד שיש בבניין יותר משני בעלים. בנוסף, בעלי הדירות המסכימים צריכים להחזיק ביותר ממחצית הרכוש המשותף הצמוד לדירותיהם. יש גם כללים מיוחדים לבעלים של כמה דירות באותו בניין.

חשוב להבין: הרוב הזה מאפשר לפנות לבית המשפט נגד דייר סרבן. כדי לבצע את הפרויקט בפועל צריך שכל הבעלים יחתמו, או שבית המשפט יורה על כך.

מתי סירוב נחשב סביר?

החוק מונה מקרים שבהם סירוב נחשב סביר, ובהם:

• העסקה אינה כדאית מבחינה כלכלית.
• לא הוצע לבעל הדירה דיור חלופי לתקופת הבנייה.
• לא הוצעו לו בטוחות מתאימות.
• נסיבות אישיות מיוחדות הופכות את העסקה לבלתי סבירה עבורו.
• בעל הדירה או בן משפחה שגר איתו הוא אדם עם מוגבלות, והדירה החלופית אינה כוללת את ההתאמות הקיימות בדירה הנוכחית.

מה האחריות של דייר סרבן?

בעל דירה שמסרב באופן בלתי סביר עלול להיות חייב בפיצוי לבעלי הדירות שהסכימו, על הנזק שנגרם להם מעיכוב או מביטול העסקה. בית המשפט רשאי להטיל עליו רק חלק מהנזק, בהתחשב בגובה הנזק, ביכולתו לשלם ובנסיבות העסקה. בפועל, הליכים כאלה מורכבים, ולכן כדאי לנסות קודם לברר את הסיבות לסירוב ולמצוא להן מענה.

בעלי דירות מבוגרים

לבעלי דירות מבוגרים יש הגנות מיוחדות: מגיל 70, ובמיוחד מגיל 75, היזם צריך להציע להם חלופות מסוימות, כמו דיור מוגן, דירה חלופית או תשלום כספי. פירטנו את זה במאמר פינוי בינוי לבעלי דירות מבוגרים.

מה זה אומר למי שעוד לא חתם?

אם יש לכם הסתייגויות, כדאי להעלות אותן מוקדם, בכתב, מול הנציגות ועורך הדין של בעלי הדירות. הרבה פעמים אפשר לפתור אותן בהסכם: התאמה לדירה, בטוחה נוספת או פתרון לדיור בתקופת הבנייה. סירוב שאין מאחוריו סיבה מוגדרת עלול להיחשב בלתי סביר.

איך ממשיכים מכאן?

כל פרויקט פינוי־בינוי שונה: מצב הבניין, היזם, התוכנית ובעלי הדירות עצמם. במשרד פז ישראל ושות׳ אנחנו מייצגים בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית, בוחנים את ההצעה ואת ההסכם ומלווים את הנציגות לאורך כל הדרך. למידע נוסף ראו את עמוד עורך דין פינוי בינוי, או צרו איתנו קשר לתיאום פגישה בתל אביב, בירושלים או במודיעין.

המידע במאמר כללי, נכון למועד כתיבתו, ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לבדיקה של הנסיבות הספציפיות.