אחד היתרונות של פינוי־בינוי לבעלי הדירות הוא שבדרך כלל הם לא משלמים מס על קבלת הדירה החדשה. חוק מיסוי מקרקעין כולל פטורים מיוחדים לפרויקטים של התחדשות עירונית, וההסכם עם היזם קובע מי נושא בתשלומים שלא פטורים. אבל הפטורים כפופים לתנאים, ולכן כדאי להכיר אותם.
מס שבח
בעסקת פינוי־בינוי בעל הדירה "מוכר" ליזם את הזכויות בדירה הישנה ומקבל בתמורה דירה חדשה. החוק קובע פטור ממס שבח על מכירה כזו, בתנאים שנקבעו בו, בין היתר לגבי סוג הדירה ושוויה. כשלבעלים יש יותר מדירה אחת בפרויקט, או נכס שאינו למגורים, יש כללים מיוחדים, ולכן כדאי לבדוק את המקרה הספציפי.
מס רכישה
גם על קבלת דירת התמורה בעלי הדירות פטורים בדרך כלל ממס רכישה, בתנאים הקבועים בחוק. אם בעל הדירה בוחר בחלופה אחרת, למשל דירה מחוץ לפרויקט, יש לבחון את הדין החל על החלופה.
היטל השבחה
היטל השבחה הוא תשלום לרשות המקומית בגין עליית ערך שנובעת מאישור תוכנית. בפרויקטים של פינוי־בינוי נקבע פטור או הסדר מיוחד, ובפועל נהוג שהיזם נושא בהיטל אם הוא חל. חשוב שההסכם יקבע במפורש שכל תשלום כזה יחול על היזם.
מע״מ ועלויות נוספות
ההסכם צריך לקבוע שכל המיסים, האגרות וההיטלים שאינם פטורים, וגם מע״מ אם חל, יחולו על היזם, ושבעלי הדירות לא יישאו בעלויות שלא הוסכמו.
מה קורה אם מוכרים את הדירה במהלך הפרויקט?
בשנים האחרונות הורחבו ההקלות, ובמקרים מסוימים אפשר ליהנות מהפטור גם במכירה לפני השלמת הבנייה. זו סוגיה שדורשת בדיקה פרטנית מול הוראות החוק העדכניות.
דירה שהתקבלה בירושה
לדירה שהתקבלה בירושה יש כללי מיסוי משלה, ורשות המסים פרסמה עמדות לגבי החלתם על דירת התמורה. אם הדירה בפרויקט הגיעה אליכם בירושה, כדאי לבדוק את הנושא מראש.
בכל שאלת מיסוי מומלץ להתייעץ גם עם יועץ מס, בתיאום עם עורך הדין של בעלי הדירות.
איך ממשיכים מכאן?
כל פרויקט פינוי־בינוי שונה: מצב הבניין, היזם, התוכנית ובעלי הדירות עצמם. במשרד פז ישראל ושות׳ אנחנו מייצגים בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית, בוחנים את ההצעה ואת ההסכם ומלווים את הנציגות לאורך כל הדרך. למידע נוסף ראו את עמוד עורך דין פינוי בינוי, או צרו איתנו קשר לתיאום פגישה בתל אביב, בירושלים או במודיעין.
המידע במאמר כללי, נכון למועד כתיבתו, ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לבדיקה של הנסיבות הספציפיות.