משקיע מחו״ל שקונה דירה בישראל: עסקה מרחוק צעד אחר צעד

תושבי חוץ, בהם יהודים שמתכננים עלייה בעתיד וישראלים שגרים בחו״ל שנים רבות, קונים דירות בישראל כהשקעה. רוב העסקה אפשר לנהל מרחוק, בתנאי שמכינים את המסמכים נכון מההתחלה.

ייפוי כוח

כדי שלא תצטרכו לטוס לכל חתימה, נותנים לעורך הדין ייפוי כוח. ייפוי כוח שנחתם בחו״ל צריך אימות: חתימה בפני נוטריון ואפוסטיל במדינה החברה באמנת האג, או חתימה בקונסוליה הישראלית. כדאי שייפוי הכוח יהיה מפורט ויתייחס לנכס ולפעולות הנדרשות.

העברת הכספים

• פותחים חשבון בנק בישראל, או מעבירים ישירות לחשבון הנאמנות של עורך הדין.
• הבנקים דורשים מסמכים על מקור הכספים לפי כללי איסור הלבנת הון. כדאי להכין אותם מראש.
• כשהמחיר נקוב בשקלים, שער החליפין משפיע על העלות. אפשר לשקול גידור או העברה בשלבים.

מס רכישה

תושב חוץ אינו זכאי בדרך כלל למדרגות של דירה יחידה, ומשלם 8% עד כ־6.06 מיליון ₪ ו־10% מעבר לכך (נכון ל־2026). מי שהופך לתושב ישראל או לעולה בתוך התקופה שנקבעה בחוק עשוי לקבל החזר של ההפרש. על ההקלות לעולים ראו קניית דירה בישראל לתושבי חוץ ולעולים.

קרקע של רשות מקרקעי ישראל

רוב הקרקע בישראל בבעלות המדינה ומנוהלת על ידי רשות מקרקעי ישראל. העברת זכויות בקרקע כזו לזר עשויה לחייב אישור של הרשות, למעט חריגים, בהם מי שזכאי לעלות לפי חוק השבות. בודקים זאת לפני החתימה.

אחרי הקנייה

• חוזה שכירות מסודר, ומי מנהל את הנכס בשבילכם.
• תשלום מס על שכר הדירה בישראל, ודיווח במדינת המגורים שלכם.
• במכירה, תושב חוץ יכול לקבל פטור ממס שבח על דירה יחידה רק בתנאים מחמירים, כולל אישור מרשות המס במדינת מגוריו שאין לו דירה שם.

איך ממשיכים מכאן?

במשרד פז ישראל ושות׳ אנחנו מלווים משקיעים בנדל״ן בישראל, ישראלים שקונים נכס בקפריסין ומשקיעים מחו״ל שקונים בישראל: בדיקת הנכס והמוכר, משא ומתן על החוזה, ליווי עד הרישום ותיאום מול יועצי המס. בעסקאות בקפריסין אנחנו עובדים בתיאום עם עורך דין מקומי בקפריסין. למידע נוסף ראו את עמוד ליווי משקיעים בנדל״ן, או צרו איתנו קשר לתיאום פגישה בתל אביב, בירושלים או במודיעין.

המידע במאמר כללי, נכון למועד כתיבתו, ואינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. הדין בקפריסין נבדק בכל עסקה מול עורך דין מקומי.