בין החתימה על חוזה לקניית דירה לבין רישום הדירה על שם הקונה עוברים לפעמים חודשים, ואפילו שנים. בתקופה הזו הקונה כבר שילם חלק גדול מהמחיר, אבל הדירה עדיין רשומה על שם המוכר. הערת אזהרה היא הכלי שמגן עליו בפער הזה.
מה זו הערת אזהרה?
זה רישום בפנקסי המקרקעין (טאבו), או אצל רשות מקרקעי ישראל או החברה המשכנת כשהנכס אינו רשום בטאבו. הרישום מודיע לכל מי שבודק את הנכס שהבעלים התחייב לעשות בו עסקה. אחרי הרישום, עסקה נוגדת, כמו מכירה לאדם אחר או משכנתה חדשה, לא תפגע בזכות של מי שלטובתו נרשמה ההערה, אלא אם הוא הסכים לה.
מתי רושמים אותה?
מוקדם ככל האפשר, בדרך כלל מיד אחרי החתימה ולפני תשלום משמעותי. נהוג שהמוכר חותם בעת החתימה על החוזה על בקשה לרישום הערת אזהרה, ועורך הדין של הקונה מגיש אותה. בדירה מקבלן רושמים לעיתים הערת אזהרה על חלקה גדולה שעוד לא חולקה, ולכן חשוב לבדוק גם את הבטוחות האחרות.
ממה ההערה מגינה?
- מכירה כפולה: קונה שני שיבדוק את נסח טאבו יראה את ההערה.
- שעבודים ועיקולים חדשים: נושה של המוכר שירשום עיקול אחרי ההערה יידחה בפני הקונה, בכפוף לחריגים.
- מצבים של חדלות פירעון של המוכר או הקבלן: ההערה משפרת מאוד את מעמד הקונה, אם כי לבדה היא לא תמיד מספיקה.
הערת אזהרה לטובת הבנק
כשהקונה לוקח משכנתה, גם הבנק מבקש לרשום הערת אזהרה לטובתו עד שתירשם המשכנתה עצמה. על כך ראו עסקת דירה עם משכנתה.
איך מוחקים הערת אזהרה?
בהסכמת מי שלטובתו נרשמה, בדרך כלל בחתימה על בקשה למחיקה, או בצו של בית משפט. אחרי שהעסקה הושלמה והזכויות נרשמו על שם הקונה, ההערה כבר אינה נחוצה. אם עסקה בוטלה וההערה נשארה, היא עלולה לעכב מכירה עתידית. ראו גם ביטול עסקה והפרת חוזה.
איך ממשיכים מכאן?
כל עסקה וכל נכס שונים, ופרט קטן בחוזה או ברישום יכול להיות שווה הרבה כסף. במשרד פז ישראל ושות׳ אנחנו מלווים קונים, מוכרים, משכירים ובעלי נכסים, מהבדיקה הראשונה ועד הרישום בטאבו. למידע נוסף ראו את עמוד עורך דין נדל״ן, או צרו איתנו קשר לתיאום פגישה בתל אביב, בירושלים או במודיעין.
המידע במאמר כללי, נכון למועד כתיבתו, ואינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס, ואינו תחליף לבדיקה של הנסיבות הספציפיות.