דירה להשקעה בישראל: מה לבדוק לפני שקונים

דירה להשקעה נבחנת לפי התשואה שלה, אבל התשואה תלויה בהוצאות ובסיכונים שלא מופיעים במודעה: מס רכישה, חריגות בנייה, שוכר שלא מתפנה, ומס על שכר הדירה.

מס רכישה על דירה נוספת

מי שכבר מחזיק דירה משלם על דירה נוספת 8% עד כ־6.06 מיליון ₪ ו־10% מעבר לכך, לפי הוראת שעה שתוקפה עד סוף 2026. על דירה במחיר 2 מיליון ₪ מדובר ב־160,000 ₪, שמשנים את התשואה בשנים הראשונות. פרטים במדריך למס רכישה.

בדיקות משפטיות

• נסח טאבו או אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל או מחברה משכנת: מי הבעלים, משכנתאות, עיקולים והערות.
• תיק בניין בעירייה: היתר, תוספות בלי היתר, חלוקה של דירה לשתי יחידות. יחידה מפוצלת בלי היתר עלולה להוביל לצו הריסה ולקנס.
• היטל השבחה ותוכניות חדשות שחלות על הבניין.
• שוכר קיים: חוזה השכירות, מועד הסיום והאם יש אופציה להארכה. קונים את הדירה עם השוכר.

מס על שכר דירה

על השכרת דירה למגורים בישראל יש שלוש אפשרויות: פטור עד תקרה חודשית (כ־5,654 ₪ בשנים האחרונות), מסלול של 10% על כל ההכנסה, או מס שולי בניכוי הוצאות. המסלול נבחר בכל שנה, והבחירה תלויה בגובה השכירות ובהכנסות האחרות שלכם.

דירה מקבלן להשקעה

ברכישה על הנייר בודקים בנוסף את הבטוחות לפי חוק המכר, את ההצמדה למדד ואת מועד המסירה. ראו עורך דין לרוכשי דירה מקבלן.

כשמוכרים

במכירת דירה להשקעה בדרך כלל אין פטור ממס שבח, ולכן תכנון המכירה חשוב לא פחות מהקנייה. ראו מס שבח במכירת דירה.

איך ממשיכים מכאן?

במשרד פז ישראל ושות׳ אנחנו מלווים משקיעים בנדל״ן בישראל, ישראלים שקונים נכס בקפריסין ומשקיעים מחו״ל שקונים בישראל: בדיקת הנכס והמוכר, משא ומתן על החוזה, ליווי עד הרישום ותיאום מול יועצי המס. בעסקאות בקפריסין אנחנו עובדים בתיאום עם עורך דין מקומי בקפריסין. למידע נוסף ראו את עמוד ליווי משקיעים בנדל״ן, או צרו איתנו קשר לתיאום פגישה בתל אביב, בירושלים או במודיעין.

המידע במאמר כללי, נכון למועד כתיבתו, ואינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. הדין בקפריסין נבדק בכל עסקה מול עורך דין מקומי.