ברוב עסקאות הדירה בישראל יש לפחות משכנתה אחת: של הקונה, שלוקח הלוואה לקנייה, ולעיתים גם של המוכר, שעדיין מחזיר משכנתה על הדירה. כדי שהכסף יעבור בבטחה צריך לתאם בין הבנקים, הקונה והמוכר.
לפני החתימה: אישור עקרוני
כדאי שהקונה יקבל מהבנק אישור עקרוני למשכנתה לפני החתימה, וידע מה סכום ההלוואה הצפוי ואילו מסמכים הבנק ידרוש. חוזה שמחייב לשלם סכום גדול בתוך זמן קצר, בלי שהמימון מובטח, עלול להוביל להפרת חוזה.
כשלמוכר יש משכנתה
הבנק של המוכר מנפיק מכתב כוונות: הוא מתחייב שאם יקבל סכום מסוים, הוא ימחק את המשכנתה. חלק מהתשלומים של הקונה מועברים ישירות לבנק של המוכר, לפי המכתב, וכך הקונה יודע שהנכס ישוחרר.
כשלקונה יש משכנתה
הבנק של הקונה מבקש שהמוכר והקונה יחתמו על התחייבות לרישום משכנתה, ושתירשם הערת אזהרה לטובת הבנק. רק אחר כך הבנק מעביר את כספי ההלוואה, בדרך כלל ישירות למוכר או לבנק שלו. ראו גם הערת אזהרה.
לוח תשלומים בטוח
- תשלום ראשון במעמד החתימה, אחרי רישום הערת אזהרה או נגדה.
- תשלומים נוספים לפי מכתב הכוונות של הבנק של המוכר.
- יתרה במסירת החזקה, ולעיתים חלק בנאמנות עד הצגת אישורי מס ועירייה.
לוח התשלומים צריך להתאים גם ללוח הזמנים של הבנק. עיכוב בבנק אינו פוטר בהכרח את הקונה מאחריות לאיחור, ולכן חשוב לבנות בחוזה מרווח זמן סביר.
איך ממשיכים מכאן?
כל עסקה וכל נכס שונים, ופרט קטן בחוזה או ברישום יכול להיות שווה הרבה כסף. במשרד פז ישראל ושות׳ אנחנו מלווים קונים, מוכרים, משכירים ובעלי נכסים, מהבדיקה הראשונה ועד הרישום בטאבו. למידע נוסף ראו את עמוד עורך דין נדל״ן, או צרו איתנו קשר לתיאום פגישה בתל אביב, בירושלים או במודיעין.
המידע במאמר כללי, נכון למועד כתיבתו, ואינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס, ואינו תחליף לבדיקה של הנסיבות הספציפיות.