בעסקת קומבינציה בעל קרקע מוכר לקבלן חלק מהזכויות בקרקע, ובתמורה מקבל דירות בפרויקט שהקבלן יבנה עליה, במקום כסף. זו דרך נפוצה לממש קרקע פרטית, מגרש שהתקבל בירושה או נכס ישן שאפשר לבנות במקומו יותר.
איך מחלקים?
אין אחוז קבוע בשוק. החלוקה תלויה בשווי הקרקע, בזכויות הבנייה, בעלויות הבנייה הצפויות ובסיכון של הפרויקט. לפני שמסכימים על אחוזים, כדאי לקבל הערכה של שמאי בלתי תלוי.
הסיכונים לבעל הקרקע
- הפרויקט נמשך שנים, ותלוי בהיתרים ובמצבו הכלכלי של הקבלן.
- לקבלן יש יותר מידע על עלויות ועל השוק.
- מפרט עמום של הדירות שבעל הקרקע יקבל.
הבטוחות לבעל הקרקע
בעל הקרקע מעביר זכויות לפני שהוא מקבל משהו, ולכן הוא צריך הגנה, כמו הערות אזהרה, ערבויות ביצוע, ליווי בנקאי של הפרויקט ומנגנון יציאה אם הפרויקט נתקע. גם על הדירות של בעל הקרקע כדאי לדרוש בטוחות דומות לאלה של רוכשים.
מה צריך להיות בהסכם?
- זיהוי מדויק של הדירות שבעל הקרקע יקבל: קומה, כיוון, שטח והצמדות.
- מפרט מלא, לא פחות טוב ממה שיקבלו רוכשי הדירות.
- אבני דרך ולוחות זמנים, ומה קורה כשהם לא מתקיימים.
- פיצוי על איחור ומועד מסירה.
- חלוקת המיסים וההוצאות.
מיסוי
עסקת קומבינציה היא אירוע מס: יש לבחון מס שבח על הזכויות שנמכרות, מע"מ על שירותי הבנייה והיטל השבחה. מבנה העסקה משפיע מאוד על המס, ולכן התכנון צריך להיעשות לפני החתימה, יחד עם יועץ מס.
איך ממשיכים מכאן?
חוזה של קבלן נכתב על ידי עורכי הדין של הקבלן, ולכן מגן קודם כול עליו. במשרד פז ישראל ושות׳ אנחנו מייצגים רוכשי דירות מקבלן ובעלי קרקע בעסקאות קומבינציה: בודקים את הקבלן, את הבטוחות ואת המפרט, מנהלים משא ומתן על החוזה ומלווים עד המסירה והרישום בטאבו. למידע נוסף ראו את עמוד ייצוג בקנייה ומכירה של דירה, או צרו איתנו קשר לתיאום פגישה בתל אביב, בירושלים או במודיעין.
המידע במאמר כללי, נכון למועד כתיבתו, ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לבדיקה של הנסיבות הספציפיות.