Словарь юридических терминов
Покупателей иногда подталкивают, часто посредники, подписать меморандум о намерениях. Он выгоден посреднику, так как сделка для него закрыта, а стороны связаны; но стороны берут на себя обязательство купить до проверки состояния объекта, его планировочного статуса и графика платежей. Мы рекомендуем по возможности не подписывать меморандум и до покупки проконсультироваться с адвокатом.
Соглашение определяет долю каждого совладельца в объекте. Без него в выписке из Земельного реестра указаны совладельцы и их доли, но не местоположение доли каждого. Соглашение определяет отношения совладельцев, включая физическую часть каждого, и обычно регистрируется вместе с планом раздела.
Закон о недвижимости предусматривает регистрацию совместного (многоквартирного) дома в реестре совместных домов, регулирующем отношения соседей. Регистрацию проводит инспектор по совместным домам; она определяет пользование общими помещениями.
Приказ об исполнении завещания выдаётся после смерти человека, оставившего завещание. Приказ о наследовании выдаётся, если завещания нет: тогда закон определяет порядок наследования и раздела наследства.
ТАМА 38 — национальный план укрепления зданий, построенных до 1980 года, как правило без учёта строгих сейсмических норм. Застройщик получает планировочные льготы: укрепление здания в обмен на балконы, защищённую комнату (мамад) и до 2,5 дополнительных этажей.
По ТАМА 38/2 здание сносится и на его месте строится новое. Этот путь часто предпочтительнее: он позволяет заново спланировать здание, включая парковку, и застройщики обычно его выбирают.
Договор регулирует отношения продавца и покупателя: раскрытие состояния и планировочного статуса объекта, права и обязанности, график платежей. Он защищает обе стороны сделки.
Доверенность, которую продавец даёт адвокату, ведущему сделку: после выполнения покупателем обязательств адвокат вправе передать ему право собственности.
Доверенность, которую покупатель даёт адвокату сделки, позволяющая удалить предупредительную запись (hearat azhara), если покупатель не выполнит обязательств перед продавцом.
График определяет даты платежей, освобождения квартиры и передачи владения. Он защищает обе стороны; последний платёж обычно производится после оплаты всех текущих счетов (арнона, газ, домовой комитет, электричество, муниципальные сборы).
Для регистрации сделки регистратору нужно представить действующую справку муниципалитета и налоговые справки. Справка подтверждает отсутствие долгов по арноне и налогу на улучшение.
Сбор местного органа власти за изменения планов, повышающие стоимость объекта, например добавление прав застройки; может взиматься при продаже.
В каждой сделке есть налоги: покупатель платит налог на покупку, продавец — налог на прирост стоимости (мас шевах). Без подтверждения оплаты или освобождения объект нельзя передать.
Сделка между владельцами земли и застройщиком: застройщик строит и получает часть квартир. Он может обременить землю для обеспечения своей доли, а владельцы получают гарантии (банк проекта, залог акций, иные обеспечения).
Группа, которая совместно покупает землю и выбирает подрядчика. Это снижает расходы, но создаёт риски, если участники не смогут платить; поэтому до начала строительства обычно оформляется банковское сопровождение.
Закрытый счёт для оплаты расходов конкретного проекта, не позволяющий застройщику переводить деньги между проектами и гарантирующий через банковские гарантии целевое использование средств покупателей.
Закон запрещает получать более 7% стоимости квартиры без банковской гарантии, которая защищает деньги покупателей.
Для налога на покупку человек считается владельцем квартиры, если на его имя зарегистрирована квартира или более её трети. Тот, кто строит дом на купленном участке, не считается владельцем квартиры при покупке ещё одного объекта, в отличие от покупателя квартиры «на бумаге» у застройщика.