ישראלים קונים דירות בקפריסין כבר שנים: הטיסה קצרה, המחירים נמוכים ממרכז הארץ, וקפריסין חברה באיחוד האירופי. אבל עסקה בקפריסין אינה עסקה בישראל עם מטבע אחר. הדין, הרישום והמיסוי שונים, ורוב הבעיות מתגלות רק אחרי שהכסף כבר הועבר.
שלב 1: היתר רכישה למי שאינו אזרח האיחוד
ישראלי שאין לו אזרחות של מדינה באיחוד האירופי נחשב "זר" לפי חוק רכישת מקרקעין (זרים) של קפריסין, פרק 109. הוא צריך היתר רכישה, שבדרך כלל ניתן על ידי הממונה המחוזי. בפועל ההיתר ניתן לנכס אחד למגורים, ובמשפחה בדרך כלל עד שניים. מי שמחזיק דרכון של מדינה באיחוד, למשל פורטוגלי או גרמני, אינו צריך היתר. הכללים לזרים נמצאים בדיון ציבורי בקפריסין, ולכן בודקים אותם מחדש לפני כל עסקה.
שלב 2: בדיקות לפני החתימה
- מי הבעלים הרשום של הקרקע, והאם הוא המוכר או היזם.
- תעודת חיפוש ממשרד רישום המקרקעין, שמראה משכנתאות, עיקולים, איסורים וזיקות הנאה. לפי החוק המוכר צריך למסור תעודה שהוצאה עד חמישה ימי עבודה לפני החתימה.
- היתר תכנון והיתר בנייה, והאם הבנייה תואמת אותם. חריגות מעכבות את הוצאת הטאבו.
- מצב היזם: ניסיון, פרויקטים קודמים, ואם קיימת משכנתה של בנק על הקרקע.
שלב 3: החוזה וההפקדה
את חוזה המכר מפקידים במשרד רישום המקרקעין המחוזי בתוך שישה חודשים מהחתימה. ההפקדה רושמת את זכות הקונה על הנכס ומאפשרת לו לתבוע אכיפה אם המוכר לא יעביר את הבעלות. בדירה חדשה שעדיין אין לה טאבו נפרד, ההפקדה היא ההגנה החשובה ביותר. על הטאבו ועל משכנתת היזם ראו טאבו בקפריסין: Title Deed, משכנתת יזם והפקדת החוזה.
שלב 4: עלויות
- מע״מ של 19% על דירה חדשה. השיעור המופחת של 5% חל רק על דירת מגורים עיקרית ובתנאים, ולא על דירה להשקעה.
- אגרת העברה במשרד רישום המקרקעין, בשיעורים מדורגים עם הנחה של 50%. כשהעסקה חייבת במע״מ, בדרך כלל אין אגרת העברה.
- מס בולים בוטל מתחילת 2026.
- שכר טרחה של עורך הדין המקומי, ואם יש, של סוכן.
שלב 5: תשלום מאובטח
אם על הקרקע רשומה משכנתה, החוזה צריך לקבוע שהתשלומים עוברים לחשבון ההלוואה בבנק, והבנק חותם שהוא ישחרר את הדירה כשישולמו 95% מהמחיר. לא מעבירים כסף לחשבון פרטי של סוכן או של היזם בלי מנגנון כזה.
ומה עם המיסוי?
שכירות ומכירה בקפריסין חייבות במס בקפריסין, וגם בדיווח ובמס בישראל. ראו מיסוי נדל״ן בקפריסין ומיסוי בישראל על דירה בחו״ל. לפני שקונים בצפון האי, קראו את נדל״ן בצפון קפריסין: הסיכונים המשפטיים.
איך ממשיכים מכאן?
במשרד פז ישראל ושות׳ אנחנו מלווים משקיעים בנדל״ן בישראל, ישראלים שקונים נכס בקפריסין ומשקיעים מחו״ל שקונים בישראל: בדיקת הנכס והמוכר, משא ומתן על החוזה, ליווי עד הרישום ותיאום מול יועצי המס. בעסקאות בקפריסין אנחנו עובדים בתיאום עם עורך דין מקומי בקפריסין. למידע נוסף ראו את עמוד ליווי משקיעים בנדל״ן, או צרו איתנו קשר לתיאום פגישה בתל אביב, בירושלים או במודיעין.
המידע במאמר כללי, נכון למועד כתיבתו, ואינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. הדין בקפריסין נבדק בכל עסקה מול עורך דין מקומי.