עורך דין פינוי בינוי והתחדשות עירונית
בפרויקט פינוי בינוי, עורך הדין של בעלי הדירות מייצג אותם מול היזם: בבחירת היזם, במשא ומתן על ההסכם ובפיקוח על הבטוחות, עד קבלת הדירה החדשה. משרד פז ישראל ושות׳ מייצג בעלי דירות בפרויקטים של פינוי בינוי והתחדשות עירונית.
מה זה פינוי בינוי?
פינוי בינוי הוא מסלול של התחדשות עירונית שבו בניינים ישנים נהרסים, ובמקומם נבנים בניינים חדשים עם יותר דירות. בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה במקום הדירה הישנה, והיזם מממן את הפרויקט מהדירות הנוספות שהוא בונה ומוכר.
התהליך נמשך שנים, ומעורבים בו היזם, הרשות המקומית, מוסדות התכנון, בנק מלווה ולעיתים עשרות או מאות בעלי דירות. ההסכם שנחתם בתחילת הדרך קובע מה יקבל כל בעל דירה ואילו הגנות יעמדו לרשותו אם משהו ישתבש.
מה עושה עורך הדין של בעלי הדירות?
- מלווה את התארגנות בעלי הדירות ואת בחירת הנציגות.
- מנהל את הליך בחירת היזם ומשווה בין ההצעות.
- מנהל את המשא ומתן המשפטי והמסחרי על ההסכם.
- מוודא שהבטוחות והערבויות ניתנות לפני שבעלי הדירות מפנים את דירותיהם.
- מלווה את בעלי הדירות לאורך התכנון, הבנייה והמסירה, עד רישום הדירות החדשות על שמם.
עורך הדין של בעלי הדירות אינו עורך הדין של היזם. גם כשהיזם נושא בשכר הטרחה, כמקובל בפרויקטים כאלה, חובת הנאמנות של עורך הדין היא כלפי בעלי הדירות בלבד.
שלבי הליווי
- התארגנות: אסיפת בעלי דירות, בחירת נציגות ובחירת עורך דין.
- בחירת יזם: פנייה ליזמים, השוואת הצעות ובדיקת האיתנות והניסיון של היזם.
- משא ומתן וחתימה: ניסוח ההסכם, הסבר לבעלי הדירות וחתימות עד להשגת הרוב הדרוש.
- תכנון ורישוי: מעקב אחר אישור התוכנית והיתר הבנייה ועמידה בלוחות הזמנים שבהסכם.
- פינוי ובנייה: קבלת הערבויות, פינוי הדירות, דמי שכירות בתקופת הבנייה ופיקוח על ההתקדמות.
- מסירה ורישום: קבלת הדירה החדשה, תקופת הבדק ורישום הזכויות.
מה חשוב לבדוק בהסכם פינוי בינוי?
- התמורה: שטח הדירה החדשה, קומה, כיוונים, מרפסת, חניה ומחסן, והמפרט הטכני.
- לוחות זמנים: מועדים מחייבים לכל שלב, ופיצוי במקרה של איחור.
- תנאים מתלים: מה קורה אם התוכנית לא מאושרת או אם לא מושג הרוב הדרוש, ומתי בעלי הדירות רשאים להשתחרר מההסכם.
- דיור חלופי: גובה דמי השכירות בתקופת הבנייה, עדכונם, והוצאות המעבר.
- מיסים והוצאות: מי נושא במיסים, בהיטלים ובעלויות הפרויקט.
- החלפת יזם: מגבלות על העברת הזכויות של היזם לגורם אחר.
פירוט נוסף נמצא במאמר הסכם פינוי בינוי: הסעיפים החשובים.
אילו ערבויות מקבלים בעלי הדירות?
הערבויות הן ההגנה המרכזית של בעלי הדירות, כי הם מוסרים את הדירה הישנה שנים לפני שהם מקבלים את החדשה. הערבויות המקובלות הן:
- ערבות לפי חוק המכר, בשווי הדירה החדשה.
- ערבות להבטחת דמי השכירות בתקופת הבנייה.
- ערבות להבטחת תשלום המיסים שחלים על היזם.
- ערבות לתקופת הבדק ולרישום הזכויות.
חשוב שהערבויות יימסרו לפני הפינוי ולא אחריו. הרחבה במאמר ערבויות בפינוי בינוי.
תמ״א 38 וחלופת שקד
לצד פינוי בינוי קיימים מסלולים של התחדשות בניין בודד, בחיזוק או בהריסה ובנייה מחדש. תמ״א 38 הולכת ומוחלפת במסלול שנקבע בחוק התכנון והבנייה, המכונה חלופת שקד, והתנאים משתנים בין הרשויות המקומיות. המשרד מלווה בעלי דירות גם במסלולים האלה. על ההבדלים ביניהם אפשר לקרוא במאמר תמ״א 38, חלופת שקד או פינוי בינוי.
מתי כדאי לפנות לעורך דין?
מוקדם ככל האפשר, ולפני שחותמים על מסמך כלשהו. מארגנים ויזמים פונים לעיתים לבעלי הדירות עם מסמך קצר שנראה לא מחייב, והחתימה עליו עלולה לכבול את הבניין לגורם מסוים למשך זמן רב. עורך דין שנבחר על ידי בעלי הדירות עצמם, בתחילת הדרך, מאפשר לנהל את התהליך מעמדה חזקה יותר.
לתיאום פגישה צרו קשר עם המשרד. אפשר להיפגש בסניפים שלנו בתל אביב, בירושלים ובמודיעין.
מדריכים ומאמרים על פינוי בינוי
- עורך דין לבעלי הדירות בפינוי בינוי: למה צריך ייצוג נפרד ומי משלם?
- רוב נדרש בפינוי בינוי: כמה חתימות צריך ומה דינו של דייר סרבן?
- מה מקבלים בפינוי בינוי? דירת התמורה, תוספת שטח, ממ״ד, חניה ומרפסת
- שכר דירה בתקופת פינוי בינוי: כמה, עד מתי ומה קורה בעיכוב?
- מיסוי בפינוי בינוי: מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה לבעלי הדירות
- איך בוחרים יזם לפינוי בינוי? מכרז יזמים, איתנות וניסיון
- הסכם פינוי בינוי: הסעיפים החשובים שבעלי דירות צריכים לבדוק
- פינוי בינוי לבעלי דירות מבוגרים: אילו חלופות היזם חייב להציע?
- תמ״א 38, חלופת שקד או פינוי בינוי: מה ההבדל?
- שלבי פרויקט פינוי בינוי: מהאסיפה הראשונה ועד קבלת המפתח
- מארגנים והסכמים מוקדמים בפינוי בינוי: על מה לא לחתום מהר מדי
- יש לי משכנתה על הדירה: מה קורה בפינוי בינוי?
- ערבויות בפינוי־בינוי: מה בעלי דירות צריכים לבדוק לפני הפינוי?
- נציגות בעלי הדירות בפינוי בינוי: איך בוחרים אותה ומה תפקידה
מאמרים נוספים
שאלות נפוצות
מה זה פינוי־בינוי?
פרויקט התחדשות עירונית שבו בניין או מתחם ישן נהרסים ובמקומם נבנים בניינים חדשים. בעלי הדירות מקבלים בדרך כלל דירה חדשה וגדולה יותר, ובתקופת הבנייה היזם מממן להם דיור חלופי, לפי מה שנקבע בהסכם.
כמה בעלי דירות צריכים להסכים?
לפי חוק פינוי ובינוי (פיצויים), בבניין אחד נדרשת הסכמה של בעלי שני שלישים לפחות מהדירות, ובמתחם של כמה בניינים גם שני שלישים בכל בניין, בכפוף לתנאים נוספים. הרוב הזה מאפשר לפנות לבית המשפט נגד מי שמסרב באופן בלתי סביר.
מי משלם את שכר הטרחה של עורך הדין של בעלי הדירות?
ברוב הפרויקטים נהוג שהיזם נושא בשכר הטרחה כחלק מעלויות הפרויקט. חשוב שהדבר יוסדר בהסכם, ושעורך הדין ייצג את בעלי הדירות בלבד.
מתי כדאי לפנות לעורך דין?
לפני שחותמים על מסמך כלשהו, גם אם הוא נקרא "מכתב כוונות" או "הסכם עקרונות". מסמכים מוקדמים עלולים לכבול את בעלי הדירות ליזם מסוים.
כמה זמן נמשך פרויקט פינוי־בינוי?
בדרך כלל כמה שנים, משלב ההתארגנות דרך אישור התוכנית וההיתרים ועד הבנייה והמסירה. משך הזמן תלוי במצב התכנוני, ביזם ובהסכמות בין בעלי הדירות.
את מי מייצג עורך הדין בפרויקט?
עורך הדין של בעלי הדירות מייצג אותם בלבד, גם כאשר היזם נושא בשכר הטרחה. ליזם יש עורך דין משלו.
מה קורה אם אחד מבעלי הדירות מסרב לחתום?
כאשר הושג הרוב הדרוש לפי החוק, אפשר לפנות לבית המשפט נגד בעל דירה שמסרב סירוב בלתי סביר. החוק מגדיר גם מצבים שבהם הסירוב נחשב סביר.
אילו ערבויות מקבלים בעלי הדירות?
בדרך כלל ערבות לפי חוק המכר בשווי הדירה החדשה, ערבות לדמי השכירות, ערבות למיסים וערבות לתקופת הבדק ולרישום. חשוב שהערבויות יימסרו לפני הפינוי.
מה קורה למשכנתה שרשומה על הדירה הישנה?
משכנתה קיימת אינה מונעת את הפרויקט. היא מוסדרת מול הבנק במסגרת ההסכם, ובדרך כלל מועברת לדירה החדשה.