Покупатель квартиры на Кипре платит налоги на трёх этапах: при покупке, во время владения и сдачи в аренду и при продаже. Резидент Израиля также декларирует доход и платит налог в Израиле, как описано в статье израильский налог на недвижимость за рубежом.
При покупке
- НДС: 19% на новую недвижимость от застройщика. Льготные 5% — для основного жилья при условиях по площади и цене, а не для инвестиционной квартиры.
- Пошлина за переоформление: для объекта, не облагаемого НДС, например вторичного жилья, — 3%, 5% и 8% в зависимости от стоимости, с постоянной скидкой 50%.
- Гербовый сбор: отменён с 1 января 2026 года.
При сдаче в аренду
- Подоходный налог на Кипре с арендной платы по прогрессивной шкале, с вычетом 20% валового дохода и расходов, таких как проценты и обслуживание.
- GHS — взнос в систему здравоохранения в размере 2,65% арендной платы, который платят и нерезиденты Кипра.
- Местные сборы, зависящие от муниципалитета.
При продаже
Прибыль от продажи недвижимости на Кипре облагается налогом на прирост капитала 20%. Прибыль считается с поправкой на инфляцию и за вычетом допустимых расходов; есть ограниченные пожизненные личные льготы.
Налогового соглашения между Израилем и Кипром нет
У Израиля и Кипра нет соглашения об избежании двойного налогообложения. Кипр облагает налогом как страна нахождения объекта, а Израиль облагает своего резидента и, как правило, засчитывает налог, уплаченный на Кипре. Поэтому выбор налогового режима в Израиле сильно влияет на итоговый результат.
Что делать на практике
До покупки попросите местного адвоката и налогового консультанта рассчитать все расходы, включая НДС и пошлины, и решите, покупать ли на физическое лицо, в партнёрстве или через компанию. У каждой структуры есть налоговые последствия в обеих странах.
Что дальше?
Адвокатская контора «Паз Исраэль и партнёры» сопровождает инвесторов в недвижимость в Израиле, израильтян, покупающих недвижимость на Кипре, и иностранных инвесторов, покупающих в Израиле: проверка объекта и продавца, переговоры по договору, сопровождение до регистрации и координация с налоговыми консультантами. В кипрских сделках мы работаем в координации с местным кипрским адвокатом. Подробнее — на странице сопровождение инвесторов в недвижимость, или свяжитесь с нами, чтобы назначить встречу в Тель-Авиве, Иерусалиме или Модиине.
Статья носит общий информационный характер, актуальна на дату написания и не является юридической или налоговой консультацией. Кипрское право проверяется в каждой сделке с местным адвокатом.