На Кипре принято покупать новую квартиру ещё до того, как у неё появится собственный титул (Title Deed), то есть отдельная регистрация в земельном реестре. Годами покупатели очень долго ждали титулов, а некоторые обнаруживали, что земля заложена в банке застройщика. Закон с тех пор изменился, но защищать себя по-прежнему нужно.
Почему нет отдельного титула?
Отдельный титул выдаётся только после завершения здания, получения сертификата о завершении и устранения всех отклонений от разрешения. До этого земля зарегистрирована на застройщика и часто заложена в банке, финансировавшем строительство.
Риск: ипотека застройщика
Если застройщик не вернёт кредит, банк может обратить взыскание на землю, включая квартиру, за которую вы уже заплатили. Поэтому до подписания проверяют свежую справку земельного реестра об ипотеках и арестах на объекте.
Три защиты, которых нужно требовать
- Депонирование договора в земельном реестре в течение шести месяцев после подписания. Это создаёт регистрацию в вашу пользу и позволяет требовать в суде принудительной передачи собственности.
- Оплата на счёт кредита. При наличии ипотеки договор предусматривает, что все платежи идут на счёт кредита в банке, а банк обязуется освободить квартиру после оплаты 95% цены.
- Подтверждение оплаты от банка. Если банк не освобождает квартиру, подписанная банком квитанция позволяет земельному реестру переоформить квартиру на вас.
Квартира на вторичном рынке без титула
Старые квартиры тоже иногда продают без отдельного титула. Тогда проверяют, что договор самого продавца был депонирован, что на него нет арестов и что передача вам регистрируется как надлежащая уступка прав.
Кто проводит проверки?
Проверки в кипрском земельном реестре проводит местный адвокат. Мы работаем в координации с ним, следим, чтобы все проверки были выполнены до перевода денег, и объясняем вам документы. Все шаги описаны в нашем гиде по покупке недвижимости на Кипре.
Что дальше?
Адвокатская контора «Паз Исраэль и партнёры» сопровождает инвесторов в недвижимость в Израиле, израильтян, покупающих недвижимость на Кипре, и иностранных инвесторов, покупающих в Израиле: проверка объекта и продавца, переговоры по договору, сопровождение до регистрации и координация с налоговыми консультантами. В кипрских сделках мы работаем в координации с местным кипрским адвокатом. Подробнее — на странице сопровождение инвесторов в недвижимость, или свяжитесь с нами, чтобы назначить встречу в Тель-Авиве, Иерусалиме или Модиине.
Статья носит общий информационный характер, актуальна на дату написания и не является юридической или налоговой консультацией. Кипрское право проверяется в каждой сделке с местным адвокатом.