Израильтяне покупают квартиры на Кипре уже много лет: перелёт короткий, цены ниже, чем в центре Израиля, а Кипр входит в Европейский союз. Но кипрская сделка — это не израильская сделка в другой валюте. Право, регистрация и налоги там другие, и большинство проблем обнаруживается только после того, как деньги уже переведены.
Шаг 1: разрешение на покупку для граждан не из ЕС
Израильтянин без гражданства страны ЕС считается «иностранцем» по кипрскому закону о приобретении недвижимости иностранцами (Cap. 109). Ему нужно разрешение на покупку, которое обычно выдаёт окружной начальник (District Officer). На практике разрешение выдаётся на один жилой объект, а на семью обычно до двух. Покупателю с паспортом страны ЕС, например португальским или немецким, разрешение не нужно. Правила для граждан не из ЕС обсуждаются на Кипре, поэтому их проверяют заново перед каждой сделкой.
Шаг 2: проверки до подписания
- Зарегистрированный владелец земли и является ли он продавцом или застройщиком.
- Справка из земельного реестра об ипотеках, арестах, запретах и сервитутах. По закону продавец обязан предоставить справку, выданную не ранее чем за пять рабочих дней до подписания.
- Разрешения на планирование и строительство и соответствие им здания. Отклонения задерживают выдачу титула.
- Застройщик: опыт, прежние проекты и наличие банковской ипотеки на земле.
Шаг 3: договор и его депонирование
Договор купли-продажи депонируют в окружном земельном реестре в течение шести месяцев после подписания. Депонирование регистрирует право покупателя на объект и позволяет требовать в суде принудительного исполнения, если продавец не передаёт собственность. Для новой квартиры без отдельного титула это главная защита. О титуле и ипотеке застройщика см. Титул собственности на Кипре, ипотека застройщика и депонирование договора.
Шаг 4: расходы
- НДС 19% на новую недвижимость. Льготная ставка 5% применяется только к основному жилью и при определённых условиях, а не к инвестиционной квартире.
- Пошлина за переоформление в земельном реестре по прогрессивной шкале со скидкой 50%. Если продажа облагается НДС, пошлины обычно нет.
- Гербовый сбор отменён с начала 2026 года.
- Гонорар местного адвоката и, если есть, агента.
Шаг 5: безопасная оплата
Если земля заложена, договор должен предусматривать оплату на счёт кредита в банке, а банк должен письменно обязаться освободить квартиру после оплаты 95% цены. Не переводите деньги на личный счёт агента или застройщика без такого механизма.
А налоги?
Арендный доход и прибыль от продажи на Кипре облагаются налогом на Кипре, а также подлежат декларированию и налогообложению в Израиле. См. налоги на недвижимость на Кипре и израильский налог на недвижимость за рубежом. Перед покупкой на севере острова прочитайте Недвижимость на Северном Кипре: юридические риски.
Что дальше?
Адвокатская контора «Паз Исраэль и партнёры» сопровождает инвесторов в недвижимость в Израиле, израильтян, покупающих недвижимость на Кипре, и иностранных инвесторов, покупающих в Израиле: проверка объекта и продавца, переговоры по договору, сопровождение до регистрации и координация с налоговыми консультантами. В кипрских сделках мы работаем в координации с местным кипрским адвокатом. Подробнее — на странице сопровождение инвесторов в недвижимость, или свяжитесь с нами, чтобы назначить встречу в Тель-Авиве, Иерусалиме или Модиине.
Статья носит общий информационный характер, актуальна на дату написания и не является юридической или налоговой консультацией. Кипрское право проверяется в каждой сделке с местным адвокатом.