Между подписанием договора купли-продажи и регистрацией квартиры на покупателя могут пройти месяцы и даже годы. Покупатель уже заплатил значительную часть цены, а квартира всё ещё записана на продавца. Защищает его в этот период предупредительная запись (аарат азхара).
Что такое предупредительная запись?
Это запись в Земельном реестре (Табу), а если объект там не зарегистрирован — в Управлении земель Израиля или в жилищной компании. Она сообщает любому, кто проверяет объект, что собственник обязался совершить сделку. После регистрации противоречащая ей сделка, например продажа другому лицу или новая ипотека, не ущемляет прав того, в чью пользу сделана запись, если он на это не согласился.
Когда её регистрируют?
Как можно раньше — обычно сразу после подписания и до существенного платежа. Продавец, как правило, при подписании договора подписывает заявление о регистрации, а адвокат покупателя подаёт его. При покупке у застройщика запись иногда регистрируют на большой неразделённый участок, поэтому важно проверить и другие гарантии.
От чего она защищает?
- Двойная продажа: второй покупатель, проверивший выписку из Табу, увидит запись.
- Новые аресты и обременения: кредитор продавца, зарегистрировавший арест после записи, как правило, уступает покупателю, с исключениями.
- Несостоятельность продавца или застройщика: запись значительно укрепляет позицию покупателя, хотя сама по себе не всегда достаточна.
Запись в пользу банка
Когда покупатель берёт ипотеку, банк также просит зарегистрировать запись в свою пользу до регистрации самой ипотеки. См. покупка квартиры с ипотекой.
Как снять запись?
С согласия того, в чью пользу она сделана, обычно подписав заявление о снятии, или по решению суда. После завершения сделки и регистрации прав на покупателя она больше не нужна. Если сделка отменена, а запись осталась, она может задержать будущую продажу. См. также отмена сделки и нарушение договора.
Что дальше?
Каждая сделка и каждый объект уникальны, и мелкая деталь в договоре или регистрации может стоить больших денег. В конторе «Паз Исраэль и партнёры» мы сопровождаем покупателей, продавцов, арендодателей и собственников — от первой проверки до регистрации в Табу. Подробнее — на странице «Адвокат по недвижимости», или свяжитесь с нами, чтобы назначить встречу в Тель-Авиве, Иерусалиме или Модиине.
Информация в статье носит общий характер, актуальна на момент написания и не является юридической или налоговой консультацией или заменой проверки конкретных обстоятельств.