В сделке комбинации (комбинация) владелец земли продаёт застройщику часть прав на участок и получает взамен квартиры в построенном на нём проекте, а не деньги. Это распространённый способ реализовать частный участок, унаследованную землю или старый объект.
Как определяется раздел?
Фиксированного процента на рынке нет. Раздел зависит от стоимости земли, строительных прав, ожидаемых затрат и риска проекта. Прежде чем соглашаться на проценты, получите независимую оценку.
Риски для владельца земли
- Проект длится годами и зависит от разрешений и финансового положения застройщика.
- У застройщика больше информации о затратах и рынке.
- Размытая спецификация квартир, которые получит владелец.
Гарантии для владельца
Владелец передаёт права раньше, чем что-то получает, поэтому ему нужна защита: предупредительные записи, гарантии исполнения, банковское сопровождение проекта и механизм выхода, если проект застрял. Для своих квартир стоит требовать гарантий, сопоставимых с гарантиями покупателей.
Что должно быть в соглашении?
- Точное описание квартир владельца: этаж, сторона, площадь и приложения.
- Полная спецификация, не хуже, чем у покупателей.
- Этапы и сроки и последствия их срыва.
- Компенсация за задержку и дата сдачи.
- Распределение налогов и расходов.
Налоги
Сделка комбинации — налоговое событие: нужно оценить налог на прибыль с проданных прав, НДС на строительные услуги и сбор за улучшение. Структура сделки сильно влияет на налог, поэтому планировать нужно до подписания вместе с налоговым консультантом.
Что дальше?
Договор застройщика пишут его адвокаты, и он прежде всего защищает застройщика. В конторе «Паз Исраэль и партнёры» мы представляем покупателей новостроек и владельцев земли в сделках комбинации: проверяем застройщика, гарантии и спецификацию, ведём переговоры по договору и сопровождаем до приёмки и регистрации в Табу. Подробнее — на странице «Сопровождение покупки и продажи недвижимости», или свяжитесь с нами, чтобы назначить встречу в Тель-Авиве, Иерусалиме или Модиине.
Информация в статье носит общий характер, актуальна на момент написания и не является юридической консультацией или заменой проверки конкретных обстоятельств.