Lexique juridique
Les acheteurs sont parfois poussés, souvent par des agents pressés de conclure, à signer un protocole d’accord. Il sert l’agent, car l’affaire est conclue et les parties sont liées ; mais celles-ci s’engagent à acheter avant d’avoir vérifié l’état du bien, sa situation d’urbanisme et l’échéancier. Nous recommandons d’éviter autant que possible de signer un protocole d’accord et de consulter un avocat spécialisé avant l’achat.
La convention d’indivision définit la part de chaque copropriétaire dans un bien. Sans convention, l’extrait du registre foncier indique les indivisaires et leurs parts, mais pas l’emplacement de la part de chacun. La convention définit les relations entre indivisaires, y compris la partie physique de chacun, et est généralement enregistrée avec un plan reflétant le partage convenu.
La loi foncière prévoit l’inscription des immeubles en copropriété au registre des copropriétés, afin de régler les relations entre voisins d’un même immeuble. L’inscription est effectuée par le superviseur des copropriétés et organise l’usage des parties communes.
L’ordonnance d’exécution du testament est délivrée après le décès d’une personne ayant fait un testament. L’ordonnance de succession est délivrée lorsque le défunt n’a pas laissé de testament : la loi fixe alors l’ordre des héritiers et le partage.
Le TAMA 38 est un plan national de renforcement des bâtiments construits avant 1980, généralement non conformes aux normes parasismiques. Il accorde au promoteur des avantages d’urbanisme pour rendre le projet rentable : renforcement sismique en échange de balcons, d’une pièce protégée et de jusqu’à 2,5 étages supplémentaires.
Dans le TAMA 38/2, le bâtiment est démoli puis reconstruit. Cette voie, souvent préférée par les promoteurs, permet de repenser l’immeuble, y compris les places de parking.
Le contrat de vente règle les relations entre vendeur et acheteur : information sur l’état du bien et sa situation d’urbanisme, droits et obligations, échéancier. Il protège les deux parties lors de la transaction.
Procuration donnée par le vendeur à l’avocat chargé de la transaction, lui permettant de transférer la propriété à l’acheteur une fois toutes ses obligations remplies.
Procuration donnée par l’acheteur à l’avocat chargé de la transaction, lui permettant de radier l’inscription d’avertissement (hearat azhara) si l’acheteur ne remplit pas ses obligations envers le vendeur.
L’échéancier fixe les dates de paiement, de libération du logement et de remise des clés. Il protège les deux parties ; le dernier paiement intervient généralement après le règlement de toutes les factures courantes (taxe municipale, gaz, syndic, électricité, taxes municipales).
Pour enregistrer une transaction, un certificat municipal valide et les quitus fiscaux doivent être présentés au conservateur. Le certificat atteste l’absence de dettes de taxe municipale ou de taxe de plus-value d’urbanisme.
Taxe perçue par la municipalité après une modification de plan qui augmente la valeur du bien, par exemple l’ajout de droits à construire ; elle peut être réclamée lors de la vente.
Toute transaction implique des taxes : l’acheteur paie la taxe d’acquisition et le vendeur l’impôt sur la plus-value immobilière (mas shevach). Sans justificatif de paiement ou d’exonération, le bien ne peut être transféré.
Accord entre propriétaires d’un terrain et un promoteur : celui-ci construit et reçoit en échange des appartements. Il peut grever le terrain pour garantir sa contrepartie, tandis que les propriétaires reçoivent des garanties (banque accompagnatrice, nantissement d’actions, autres sûretés).
Groupe d’acheteurs qui acquièrent un terrain ensemble puis choisissent un entrepreneur. Il réduit les coûts mais comporte des risques si des membres ne peuvent payer ; un accompagnement financier bancaire est donc habituel avant les travaux.
Compte fermé destiné à payer les coûts d’un projet précis, qui empêche le promoteur de transférer l’argent vers d’autres projets et garantit, par des garanties bancaires, l’usage des fonds des acheteurs.
La loi interdit de percevoir plus de 7 % du prix sans garantie bancaire, afin de protéger l’argent des acheteurs.
Pour la taxe d’acquisition, une personne est propriétaire d’un logement si un logement, ou plus d’un tiers, est inscrit à son nom. Celui qui construit sur un terrain acheté n’est pas considéré comme propriétaire d’un logement s’il achète un autre bien, contrairement à l’acheteur sur plan, considéré comme propriétaire même avant le début des travaux.