Investir en Israël et à Chypre
Investisseurs immobiliers
Un investisseur immobilier achète un bien pour en tirer profit : des loyers, une plus-value, ou les deux. Pour que l’investissement fonctionne, il faut vérifier avant la signature les droits, le contrat, la fiscalité et la possibilité de revendre. Au cabinet Paz Israël & Associés, nous accompagnons trois types d’investisseurs :
- Les investisseurs immobiliers en Israël : appartement d’investissement, logement neuf acheté à un promoteur, bien de rapport ou investissement en commun.
- Les Israéliens qui achètent à Chypre : vérification du bien et du promoteur, du contrat et de l’inscription des droits, en coordination avec un avocat chypriote local.
- Les investisseurs étrangers qui achètent en Israël : non-résidents et nouveaux immigrants achetant à distance, y compris procuration, transfert de fonds et fiscalité.
Investisseurs immobiliers en Israël
La taxe d’acquisition sur un appartement d’investissement est plus élevée. En 2026, le taux est de 8 % jusqu’à environ 6,06 millions de shekels et de 10 % au-delà, en vertu d’une disposition temporaire en vigueur jusqu’à fin 2026. Il faut donc vérifier à l’avance si vous avez droit aux tranches de l’appartement unique et, sinon, intégrer la taxe dans le calcul du rendement. Détails dans notre guide de la taxe d’acquisition.
Nous vérifions les droits au registre foncier ou auprès de l’Autorité foncière d’Israël, les permis et infractions, les charges et la taxe d’amélioration, négocions le contrat et vous accompagnons jusqu’à l’inscription des droits. Pour un achat auprès d’un promoteur, nous vérifions aussi les garanties de la loi sur la vente et l’échéancier, comme expliqué dans l’avocat de l’acquéreur d’un logement neuf. Voir aussi Appartement d’investissement en Israël : ce qu’il faut vérifier.
Les Israéliens qui investissent à Chypre
Chypre est proche, membre de l’Union européenne, et les affaires s’y traitent en anglais ; de nombreux Israéliens y achètent donc des appartements d’investissement. Mais le marché immobilier y obéit à un autre droit : un acheteur non européen doit obtenir un permis, le contrat de vente est déposé au registre foncier, et dans les projets neufs le terrain est souvent hypothéqué au profit de la banque du promoteur jusqu’à la délivrance d’un titre séparé.
Nous prenons en charge le volet israélien de l’opération et travaillons en coordination avec un avocat chypriote local, responsable des vérifications et de l’inscription selon le droit chypriote. Nous passons le contrat en revue avec vous, veillons à ce que les charges et permis aient été vérifiés, que le contrat ait été déposé et que les paiements aillent sur le bon compte, et coordonnons les déclarations auprès de l’administration fiscale israélienne. Voir Acheter un bien immobilier à Chypre : guide juridique pour l’investisseur israélien.
Les investisseurs étrangers qui achètent en Israël
Un non-résident peut acheter un appartement en Israël, mais paie en règle générale la taxe d’acquisition comme pour un appartement supplémentaire. Sur les terrains gérés par l’Autorité foncière d’Israël, un accord peut être nécessaire pour transférer des droits à un étranger. Un achat à distance se fait en général par procuration signée à l’étranger avec apostille ou au consulat, et la banque exigera des justificatifs de l’origine des fonds. Nous accompagnons l’opération du début jusqu’à l’inscription, sans que vous ayez à être présent à chaque étape. Voir Investisseur étranger : acheter un appartement en Israël à distance.
Le déroulement de l’accompagnement
- Une première rencontre : vos objectifs, votre budget, le financement et votre situation fiscale.
- La vérification du bien, du vendeur ou du promoteur, et des droits inscrits.
- La négociation du contrat et la coordination avec le conseiller fiscal, le courtier en crédit et, à Chypre, l’avocat local.
- La signature, les paiements et l’inscription des droits.
- Après l’achat : baux, déclarations et, plus tard, la revente.
Guides pour les investisseurs immobiliers en Israël et à Chypre
- Acheter un bien immobilier à Chypre : guide juridique pour l’investisseur israélien
- Titre de propriété à Chypre, hypothèque du promoteur et dépôt du contrat
- Fiscalité immobilière à Chypre : TVA, frais de mutation, loyers et plus-values
- Fiscalité israélienne d’un bien à l’étranger : loyers, vente et déclarations
- Résidence permanente à Chypre par un investissement immobilier
- Immobilier à Chypre du Nord : les risques juridiques pour l’acheteur
- Appartement d’investissement en Israël : ce qu’il faut vérifier
- Investisseur étranger : acheter un appartement en Israël à distance
Questions fréquentes
Un Israélien peut-il acheter un bien à Chypre ?
Oui. Un acheteur qui n’est pas citoyen d’un pays de l’Union européenne doit obtenir un permis d’acquisition au titre de la loi sur l’acquisition de biens immobiliers par des étrangers, accordé en général pour un seul bien d’habitation. Le titulaire d’un passeport européen n’en a pas besoin.
Le cabinet traite-t-il aussi le volet chypriote de l’opération ?
Nous prenons en charge le volet israélien de l’opération et travaillons en coordination avec un avocat chypriote local, responsable des vérifications et de l’inscription selon le droit chypriote.
Quelle est la protection la plus importante pour l’achat d’un logement neuf à Chypre ?
Le dépôt du contrat de vente au registre foncier dans les six mois de la signature, et le paiement sur le compte du prêt du promoteur à la banque, avec l’engagement de la banque de libérer l’appartement une fois 95 % du prix payés.
Doit-on payer des impôts en Israël sur un appartement à Chypre ?
Oui. Un résident israélien est imposé sur les loyers et la plus-value de la vente d’un bien à l’étranger. Dans le régime ordinaire, un crédit est accordé pour l’impôt payé à Chypre. Israël et Chypre n’ont pas de convention fiscale.
Quelle taxe d’acquisition sur un appartement d’investissement en Israël ?
En 2026 : 8 % de la valeur jusqu’à environ 6,06 millions de shekels et 10 % au-delà, en vertu d’une disposition temporaire en vigueur jusqu’à fin 2026.
Un non-résident peut-il acheter en Israël sans venir sur place ?
Oui, par une procuration signée à l’étranger avec apostille ou au consulat d’Israël. Un non-résident paie en général la taxe d’acquisition comme pour un appartement supplémentaire.