Beaucoup voient le bail comme un simple formulaire. Mais depuis la loi sur la location équitable, certaines règles sont impératives et ne peuvent pas être écartées au détriment du locataire. Un bailleur qui les ignore peut découvrir que des clauses de son contrat sont nulles.
Un logement décent
Le bailleur doit remettre un logement habitable : eau, électricité, évacuation, aération et éclairage en état, et possibilité de le fermer à clé. Un logement ne répondant pas à ces exigences peut être considéré comme impropre à l’habitation.
Les réparations
Un défaut ordinaire, non causé par un usage déraisonnable du locataire, doit être réparé dans un délai raisonnable et au plus tard 30 jours après la demande. Un défaut empêchant de vivre normalement doit être réparé sous 3 jours. À défaut, le locataire peut, sous conditions, réparer lui-même et réclamer le coût.
La garantie
La loi plafonne la garantie, en général au plus bas entre trois mois de loyer et un tiers du loyer total de la période. Le bailleur doit la restituer peu après la fin du bail, sauf dette ou dommage.
Renouvellement et fin du bail
Si le locataire a une option de prolongation, le bailleur qui ne souhaite pas prolonger doit l’en informer à l’avance, et le locataire doit prévenir s’il ne prolonge pas. Il est utile d’indiquer les délais dans le contrat.
Ce qu’on ne peut pas facturer au locataire
Notamment l’assurance de l’immeuble, les frais d’agence quand l’agent agissait pour le bailleur, et la réparation de l’usure normale. Une clause imposant ces frais peut être nulle.
Et si le locataire ne paie pas ?
Agissez vite et de façon documentée, et si nécessaire engagez une action en expulsion, qui bénéficie d’une procédure accélérée.
Et maintenant ?
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Les informations de cet article sont générales, à jour à la date de rédaction, et ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal ni un substitut à l’examen de votre situation particulière.