L’acheteur d’un appartement à Chypre paie des impôts à trois stades : à l’achat, pendant la détention et la location, et à la revente. Un résident israélien déclare et paie aussi l’impôt en Israël, comme expliqué dans la fiscalité israélienne d’un bien à l’étranger.
À l’achat
- TVA : 19 % sur un bien neuf acheté à un promoteur. Le taux réduit de 5 % vise la résidence principale, sous conditions de surface et de prix, et non un appartement d’investissement.
- Frais de mutation : pour un bien non soumis à la TVA, par exemple un bien ancien, des frais progressifs de 3 %, 5 % et 8 % selon la valeur, avec une réduction permanente de 50 %.
- Droit de timbre : supprimé depuis le 1er janvier 2026.
Pendant la location
- Impôt chypriote sur le revenu sur les loyers, au barème progressif, avec une déduction de 20 % des loyers bruts et des dépenses comme les intérêts et l’entretien.
- GHS, la contribution au système de santé de 2,65 % des loyers, qui s’applique aussi aux non-résidents.
- Taxes locales, variables selon la municipalité.
À la revente
La plus-value sur la vente d’un bien immobilier à Chypre est soumise à un impôt de 20 %. Elle est calculée après indexation sur l’inflation et déduction des frais admis, et il existe des exonérations personnelles limitées sur toute une vie.
Pas de convention fiscale entre Israël et Chypre
Israël et Chypre n’ont pas de convention de non-double imposition. Chypre impose en tant qu’État de situation du bien, et Israël impose son résident en accordant en général un crédit pour l’impôt payé à Chypre. C’est pourquoi le choix du régime fiscal en Israël pèse beaucoup sur le résultat final.
En pratique
Avant l’achat, demandez à l’avocat local et à un conseiller fiscal un calcul de l’ensemble des coûts, y compris la TVA et les frais, et décidez s’il faut acheter en nom propre, en indivision ou via une société. Chaque structure a des conséquences fiscales dans les deux pays.
Et maintenant ?
Au cabinet Paz Israël & Associés, nous accompagnons les investisseurs immobiliers en Israël, les Israéliens qui achètent un bien à Chypre et les investisseurs étrangers qui achètent en Israël : vérification du bien et du vendeur, négociation du contrat, suivi jusqu’à l’inscription et coordination avec les conseillers fiscaux. Pour les opérations à Chypre, nous travaillons en coordination avec un avocat chypriote local. Pour en savoir plus, consultez notre page accompagnement des investisseurs immobiliers, ou contactez-nous pour un rendez-vous à Tel-Aviv, Jérusalem ou Modiin.
Cet article fournit une information générale, à jour à la date de sa rédaction, et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Le droit chypriote est vérifié pour chaque opération avec un avocat local.