À Chypre, il est courant d’acheter un appartement neuf avant qu’il ne dispose de son propre titre de propriété (Title Deed), c’est-à-dire d’une inscription séparée au registre foncier. Pendant des années, des acheteurs ont attendu très longtemps leur titre, et certains ont découvert que le terrain était hypothéqué au profit de la banque du promoteur. La loi a changé depuis, mais il faut toujours savoir se protéger.
Pourquoi n’y a-t-il pas de titre séparé ?
Un titre séparé n’est délivré qu’après l’achèvement de l’immeuble, l’obtention du certificat d’achèvement et la régularisation de tous les écarts par rapport au permis. D’ici là, le terrain est inscrit au nom du promoteur et souvent hypothéqué au profit de la banque qui a financé la construction.
Le risque : l’hypothèque du promoteur
Si le promoteur ne rembourse pas son prêt, la banque peut réaliser le terrain, y compris l’appartement que vous avez déjà payé. C’est pourquoi on vérifie avant la signature un certificat de recherche récent du registre foncier, qui fait apparaître les hypothèques et saisies sur le bien.
Trois protections à exiger
- Le dépôt du contrat au registre foncier dans les six mois de la signature. Le dépôt crée une inscription en votre faveur et vous permet de demander au tribunal l’exécution forcée du transfert de propriété.
- Le paiement sur le compte du prêt. En présence d’une hypothèque, le contrat prévoit que tous les paiements sont versés sur le compte du prêt à la banque, et la banque s’engage à libérer l’appartement une fois 95 % du prix payés.
- Une attestation de paiement de la banque. Si la banque ne libère pas l’appartement, un reçu signé par la banque permet au registre foncier de transférer l’appartement à votre nom.
Un appartement ancien sans titre
Des appartements anciens sont parfois aussi vendus sans titre séparé. On vérifie alors que le contrat du vendeur lui-même a été déposé, qu’il ne fait l’objet d’aucune saisie, et que le transfert à votre profit est inscrit comme une cession de droits régulière.
Qui effectue les vérifications ?
Les vérifications au registre foncier chypriote sont effectuées par un avocat local. Nous travaillons en coordination avec lui, veillons à ce que toutes ces vérifications soient faites avant tout transfert d’argent, et vous expliquons les documents. Les étapes complètes figurent dans notre guide pour acheter un bien à Chypre.
Et maintenant ?
Au cabinet Paz Israël & Associés, nous accompagnons les investisseurs immobiliers en Israël, les Israéliens qui achètent un bien à Chypre et les investisseurs étrangers qui achètent en Israël : vérification du bien et du vendeur, négociation du contrat, suivi jusqu’à l’inscription et coordination avec les conseillers fiscaux. Pour les opérations à Chypre, nous travaillons en coordination avec un avocat chypriote local. Pour en savoir plus, consultez notre page accompagnement des investisseurs immobiliers, ou contactez-nous pour un rendez-vous à Tel-Aviv, Jérusalem ou Modiin.
Cet article fournit une information générale, à jour à la date de sa rédaction, et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Le droit chypriote est vérifié pour chaque opération avec un avocat local.