Les Israéliens achètent des appartements à Chypre depuis des années : le vol est court, les prix sont inférieurs à ceux du centre d’Israël, et Chypre est membre de l’Union européenne. Mais une opération à Chypre n’est pas une opération israélienne dans une autre monnaie. Le droit, l’inscription et la fiscalité sont différents, et la plupart des problèmes n’apparaissent qu’une fois l’argent transféré.
Étape 1 : un permis d’acquisition pour les non-Européens
Un Israélien sans nationalité d’un pays de l’UE est considéré comme « étranger » au sens de la loi chypriote sur l’acquisition de biens immobiliers par des étrangers (Cap. 109). Il lui faut un permis d’acquisition, délivré en général par le District Officer. En pratique, le permis porte sur un seul bien d’habitation, et en général jusqu’à deux par famille. Un acheteur titulaire d’un passeport européen, par exemple portugais ou allemand, n’a pas besoin de permis. Les règles applicables aux non-Européens font l’objet d’un débat public à Chypre ; elles sont donc revérifiées avant chaque opération.
Étape 2 : les vérifications avant la signature
- Le propriétaire inscrit du terrain, et s’il s’agit bien du vendeur ou du promoteur.
- Un certificat de recherche du registre foncier, qui indique les hypothèques, saisies, interdictions et servitudes. La loi impose au vendeur de fournir un certificat délivré au plus cinq jours ouvrables avant la signature.
- Les permis d’urbanisme et de construire, et la conformité de l’immeuble. Les irrégularités retardent le titre de propriété.
- Le promoteur : expérience, projets antérieurs, et existence d’une hypothèque bancaire sur le terrain.
Étape 3 : le contrat et son dépôt
Le contrat de vente est déposé au registre foncier du district dans les six mois de sa signature. Le dépôt inscrit le droit de l’acheteur sur le bien et lui permet de demander l’exécution forcée si le vendeur ne transfère pas la propriété. Pour un appartement neuf sans titre séparé, c’est la protection la plus importante. Sur le titre de propriété et l’hypothèque du promoteur, voir Titre de propriété à Chypre, hypothèque du promoteur et dépôt du contrat.
Étape 4 : les coûts
- TVA de 19 % sur un bien neuf. Le taux réduit de 5 % ne s’applique qu’à la résidence principale et sous conditions, pas à un appartement d’investissement.
- Frais de mutation au registre foncier, à des taux progressifs avec une réduction de 50 %. Lorsque la vente est soumise à la TVA, il n’y a en général pas de frais de mutation.
- Le droit de timbre a été supprimé depuis début 2026.
- Les honoraires de l’avocat local et, le cas échéant, de l’agent.
Étape 5 : un paiement sécurisé
Si le terrain est hypothéqué, le contrat doit prévoir que les paiements sont versés sur le compte du prêt à la banque, et la banque doit s’engager par écrit à libérer l’appartement une fois 95 % du prix payés. Ne virez pas d’argent sur un compte privé d’un agent ou du promoteur sans un tel mécanisme.
Et la fiscalité ?
Les loyers et les plus-values à Chypre sont imposés à Chypre, et doivent aussi être déclarés et imposés en Israël. Voir la fiscalité immobilière à Chypre et la fiscalité israélienne d’un bien à l’étranger. Avant d’acheter dans le nord de l’île, lisez Immobilier à Chypre du Nord : les risques juridiques.
Et maintenant ?
Au cabinet Paz Israël & Associés, nous accompagnons les investisseurs immobiliers en Israël, les Israéliens qui achètent un bien à Chypre et les investisseurs étrangers qui achètent en Israël : vérification du bien et du vendeur, négociation du contrat, suivi jusqu’à l’inscription et coordination avec les conseillers fiscaux. Pour les opérations à Chypre, nous travaillons en coordination avec un avocat chypriote local. Pour en savoir plus, consultez notre page accompagnement des investisseurs immobiliers, ou contactez-nous pour un rendez-vous à Tel-Aviv, Jérusalem ou Modiin.
Cet article fournit une information générale, à jour à la date de sa rédaction, et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Le droit chypriote est vérifié pour chaque opération avec un avocat local.