Une vente peut mal tourner : acheteur sans prêt, vendeur qui se rétracte après une meilleure offre, retard de remise ou de paiement. La loi offre plusieurs voies à la partie lésée, et le contrat détermine beaucoup de ce qui se passe en pratique.
Violation fondamentale ou non
Une violation fondamentale est celle qui aurait dissuadé une personne raisonnable de contracter si elle l’avait connue, ou que le contrat qualifie lui-même de fondamentale, comme le non-paiement à l’échéance. Elle permet en général la résolution. Pour une violation non fondamentale, il faut d’abord accorder un délai raisonnable pour y remédier.
Exécution forcée ou résolution ?
La partie lésée peut exiger l’exécution ou résoudre le contrat, et dans les deux cas demander des dommages-intérêts. La résolution se fait par notification dans un délai raisonnable. Attention : une résolution injustifiée peut faire de son auteur la partie défaillante.
L’indemnité forfaitaire
La plupart des contrats prévoient une indemnité forfaitaire pour violation fondamentale, en général un pourcentage du prix. Elle est due sans preuve du préjudice, mais le tribunal peut la réduire si elle est sans rapport raisonnable avec le dommage prévisible. Un préjudice réel plus élevé peut aussi être réclamé s’il est prouvé.
Réduire les risques à l’avance
- Un échéancier réaliste, adapté au prêt immobilier.
- Une note d’avertissement inscrite tôt.
- Une définition claire de la violation fondamentale et du délai de régularisation.
- Des fonds sous séquestre si nécessaire.
La note d’avertissement après l’annulation
En cas d’annulation, il faut radier la note et restituer les fonds selon le contrat. Ces litiges arrivent parfois au tribunal : agissez de façon documentée.
Et maintenant ?
Chaque transaction et chaque bien sont différents, et un détail dans un contrat ou une inscription peut valoir beaucoup d’argent. Au cabinet Paz Israël & Associés, nous accompagnons acheteurs, vendeurs, bailleurs et propriétaires, de la première vérification jusqu’à l’inscription au registre foncier. Pour en savoir plus, consultez notre page avocat en droit immobilier, ou contactez-nous pour un rendez-vous à Tel-Aviv, Jérusalem ou Modiin.
Les informations de cet article sont générales, à jour à la date de rédaction, et ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal ni un substitut à l’examen de votre situation particulière.