Un appartement d’investissement se juge à son rendement, mais le rendement dépend de coûts et de risques absents de l’annonce : taxe d’acquisition, infractions d’urbanisme, locataire qui ne part pas, et impôt sur les loyers.
Taxe d’acquisition sur un appartement supplémentaire
Un acheteur déjà propriétaire paie sur un appartement supplémentaire 8 % jusqu’à environ 6,06 millions de shekels et 10 % au-delà, en vertu d’une disposition temporaire en vigueur jusqu’à fin 2026. Sur un appartement de 2 millions de shekels, cela représente 160 000 shekels, ce qui modifie le rendement des premières années. Détails dans notre guide de la taxe d’acquisition.
Vérifications juridiques
- Extrait du registre foncier (Tabou) ou attestation de droits de l’Autorité foncière d’Israël ou d’une société de logement : propriétaire, hypothèques, saisies et mentions.
- Dossier de construction à la mairie : permis, ajouts sans permis, division d’un appartement en deux logements. Une division sans permis peut entraîner un ordre de démolition et une amende.
- Taxe d’amélioration et nouveaux plans d’urbanisme concernant l’immeuble.
- Locataire en place : le bail, sa date de fin et toute option de prolongation. Vous achetez l’appartement avec le locataire.
L’impôt sur les loyers
La location d’un logement en Israël offre trois options : une exonération jusqu’à un plafond mensuel (environ 5 654 shekels ces dernières années), un régime de 10 % sur l’ensemble du revenu, ou l’impôt au barème après déduction des dépenses. Le régime se choisit chaque année, selon le montant du loyer et vos autres revenus.
Un appartement sur plan comme investissement
Pour un achat sur plan, vérifiez aussi les garanties de la loi sur la vente, l’indexation et la date de livraison. Voir l’avocat de l’acquéreur d’un logement neuf.
À la revente
La vente d’un appartement d’investissement ne bénéficie en général d’aucune exonération de l’impôt sur la plus-value immobilière : préparer la vente compte autant que l’achat. Voir l’impôt sur la plus-value à la vente d’un appartement.
Et maintenant ?
Au cabinet Paz Israël & Associés, nous accompagnons les investisseurs immobiliers en Israël, les Israéliens qui achètent un bien à Chypre et les investisseurs étrangers qui achètent en Israël : vérification du bien et du vendeur, négociation du contrat, suivi jusqu’à l’inscription et coordination avec les conseillers fiscaux. Pour les opérations à Chypre, nous travaillons en coordination avec un avocat chypriote local. Pour en savoir plus, consultez notre page accompagnement des investisseurs immobiliers, ou contactez-nous pour un rendez-vous à Tel-Aviv, Jérusalem ou Modiin.
Cet article fournit une information générale, à jour à la date de sa rédaction, et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Le droit chypriote est vérifié pour chaque opération avec un avocat local.