Dans un projet de pinoui-binoui, le promoteur parle pour lui-même et ses avocats le représentent. Ceux qui parlent au quotidien pour les propriétaires forment le comité des propriétaires : un petit groupe de propriétaires de l’immeuble ou de l’ensemble, choisi pour gérer la relation avec l’avocat, le promoteur et les autres résidents.
Quel est le rôle du comité ?
- Réunir les propriétaires, convoquer les assemblées et tenir chacun informé.
- Choisir, avec les propriétaires, un avocat et parfois un ingénieur de suivi et un expert immobilier qui représentent les résidents. Voir l’avocat des propriétaires.
- Mener, avec l’avocat, le choix du promoteur et la négociation du contrat. Voir comment choisir un promoteur.
- Transmettre aux propriétaires les informations, les offres et les projets de contrat, pour que chacun décide lui-même.
Ce que le comité ne peut pas faire
Le comité ne signe pas le contrat avec le promoteur au nom des propriétaires. Chaque propriétaire décide et signe personnellement, après avoir reçu des explications. Le comité ne doit pas non plus recevoir d’avantages du promoteur ou d’un organisateur. Un membre qui reçoit un avantage personnel est en conflit d’intérêts, ce qui peut nuire à la confiance de tout l’immeuble et au projet lui-même.
Comment choisir le comité
- Lors d’une assemblée ouverte à laquelle tous les propriétaires ont été convoqués, avec un procès-verbal.
- Un nombre réduit et équilibré de membres, avec un représentant par immeuble ou entrée, et si possible de différents groupes de résidents : propriétaires âgés, jeunes familles et investisseurs.
- Une déclaration de chaque membre attestant qu’il n’a aucun lien avec le promoteur ou un organisateur et ne recevra aucun avantage personnel.
- Des règles de fonctionnement écrites : prise de décision, information des résidents et remplacement d’un membre.
Erreurs fréquentes
- Un comité choisi en pratique par un organisateur ou un promoteur, avant que les résidents ne choisissent un avocat. Voir organisateurs et accords préliminaires.
- Un comité qui décide seul de questions importantes, sans les présenter à tous les propriétaires.
- L’absence de traces écrites : ni procès-verbaux ni comptes rendus, ce qui crée plus tard des désaccords sur ce qui a été convenu.
Le comité et les propriétaires opposants
Un bon comité écoute aussi ceux qui s’opposent et cherche à résoudre les vrais problèmes avant qu’ils ne deviennent des conflits, par exemple les besoins des propriétaires âgés ou un crédit immobilier sur l’appartement. Sur la majorité requise et les propriétaires récalcitrants, voir la majorité requise en pinoui-binoui.
Et maintenant ?
Chaque projet de pinoui-binoui est différent : l’immeuble, le promoteur, le plan et les propriétaires eux-mêmes. Le cabinet Paz Israël & Associés représente les propriétaires dans les projets de renouvellement urbain, examine l’offre et le contrat et accompagne le comité des propriétaires. Voir notre page sur le pinoui-binoui, ou contactez-nous pour un rendez-vous à Tel-Aviv, Jérusalem ou Modiin.
Informations générales sur le droit israélien à la date de rédaction ; ceci ne constitue pas un conseil juridique.