Dans une opération de combinaison (kombinatsia), le propriétaire d’un terrain vend une partie de ses droits à un promoteur et reçoit en échange des appartements dans le projet, au lieu d’argent. C’est une manière courante de valoriser un terrain privé, une parcelle héritée ou un bien ancien.
Comment fixer la répartition ?
Il n’existe pas de pourcentage fixe sur le marché. La répartition dépend de la valeur du terrain, des droits à construire, des coûts prévus et du risque. Avant de convenir des pourcentages, obtenez une expertise indépendante.
Les risques pour le propriétaire
- Le projet dure des années et dépend des permis et de la santé financière du promoteur.
- Le promoteur dispose de plus d’informations sur les coûts et le marché.
- Un descriptif flou des appartements remis au propriétaire.
Les garanties
Le propriétaire cède des droits avant de recevoir quoi que ce soit : il lui faut des protections, comme des notes d’avertissement, des garanties de bonne exécution, un financement bancaire du projet et une clause de sortie en cas de blocage. Pour ses appartements, il convient d’exiger des garanties comparables à celles des acquéreurs.
Que doit contenir l’accord ?
- L’identification précise des appartements : étage, orientation, surface et annexes.
- Un descriptif complet, au moins équivalent à celui des acquéreurs.
- Des étapes et des délais, et les conséquences en cas de dépassement.
- Une indemnité de retard et une date de livraison.
- La répartition des impôts et des frais.
Fiscalité
L’opération est un fait générateur d’impôt : il faut examiner l’impôt sur la plus-value, la TVA sur les services de construction et la taxe d’amélioration. La structure de l’opération influe fortement sur l’impôt : la planification doit précéder la signature, avec un conseiller fiscal.
Et maintenant ?
Le contrat d’un promoteur est rédigé par ses avocats et protège d’abord le promoteur. Au cabinet Paz Israël & Associés, nous représentons les acquéreurs de logements neufs et les propriétaires de terrain dans les opérations de combinaison : vérification du promoteur, des garanties et du descriptif, négociation du contrat et accompagnement jusqu’à la livraison et l’inscription au registre foncier. Pour en savoir plus, consultez notre page représentation dans l’achat et la vente immobilière, ou contactez-nous pour un rendez-vous à Tel-Aviv, Jérusalem ou Modiin.
Les informations de cet article sont générales, à jour à la date de rédaction, et ne constituent pas un conseil juridique ni un substitut à l’examen de votre situation particulière.